Niederlande oft voraus

Wohnimmobilien bleiben gefragt, doch neue Dynamik entsteht bei Science Parks, Infrastruktur und ausgewählten Büro- und Handelslagen: Dick Gort, CEO von a.s.r. real estate, erklärt, warum Investoren wieder mutiger werden – und weshalb die Niederlande dabei oft einen Schritt voraus sind.

TPP: Herr Gort, welche Assetklassen stehen bei a.s.r. real estate im ersten Halbjahr 2026 im Fokus?
DG: Die Märkte für Real Assets sind zyklisch, ihre Dynamik ändert sich im Laufe der Zeit in den verschiedenen Segmenten. Wohnimmobilien sind aufgrund ihrer langfristig positiven Marktaussichten weiterhin sehr gefragt. Auch landwirtschaftliche Flächen gewinnen aufgrund ihrer soliden langfristigen Wertentwicklung an Bedeutung und dienen als Diversifizierungsinstrument zu anderen Anlageklassen. 

Im vergangenen Jahr erhielt unser Science Park Fonds zusätzliche Kapitalzuflüsse. Science Parks haben sich als neue und nachhaltige Anlageklasse etabliert, für die die Niederlande als wissensbasierte Wirtschaft gut aufgestellt sind. 

Schließlich rücken auch Büroimmobilien wieder in den Fokus, insbesondere erstklassige, zukunftssichere Büros an Verkehrsknotenpunkten. Und nicht zuletzt gewinnt der Einzelhandel – insbesondere erstklassige Einzelhandelsflächen in den niederländischen Innenstädten – wieder an Interesse bei Investoren, da die Leerstandsquoten sinken, das Mietwachstum am Markt robuster wird und die Neubewertungen positive Werte erreichen.

TPP: Lassen Sie uns etwas detaillierter auf Büroimmobilien eingehen. Diese sind derzeit nicht besonders gefragt bei Investoren. Wie schätzen Sie die Assetklasse ein?
DG: Wir sind vom Potenzial von Büroimmobilien in den Niederlanden weiterhin überzeugt. Allerdings müssen Lage und Objekt der Nachfrage entsprechen. In den Niederlanden konzentrieren wir uns auf Büros in den Central Business Districts (CBD) in der nähe der Hauptbahnhöfe in den fünf größten Städten des Landes. Die niederländische Regierung hat in den letzten 15 Jahren massiv in diese Lagen investiert und sie in moderne und belebte Orte verwandelt. Wir sind überzeugt, dass diese Standorte zukunftsfähig sind, da das Pendeln mit der Bahn in den Niederlanden weit verbreitet und CO₂-neutral ist. 

Die Bürolagen, auf die wir uns fokussieren sind stärker gefragt als andere Bürolagen und weisen geringere Leerstände auf. Die CBD-Lagen um die Hauptbahnhöfe der fünf größten Städte wiesen Ende 2025 eine Leerstandsrate von 4,3 Prozent auf. Zum Vergleich: Der landesweite Schnitt lag bei 12,7 Prozent.  

TPP: Neben den klassischen Nutzungsarten Büro, Handel und Wohnen managt a.s.r. real estate auch Fonds, die in Science Parks und Erneuerbare Energien investieren. Was können Sie uns dazu sagen?
DG: Unser Sciecne Park Fonds investiert ausschließlich in Gebäude in den 13 führenden Wissenschaftsparks der Niederlande, darunter der Leiden Bioscience Park, der Biotech Campus Delft, der Campus der Technischen Universität Delft und der der Campus der Twente University of Technology in Enschede, nahe der deutschen Grenze. Das Fondsvolumen beläuft sich aktuell auf 275 Mio. Euro. [DS1.1]

Im Infrastrukturbereich haben wir 2024 einen Fonds für erneuerbare Energien aufgelegt, der auf bewährte Technologien setzt: Wind- und Solarparks sowie Batteriespeicher. Aktuell erzeugen die Anlagen des Fonds Energie für rund 200.000 Haushalte und tragen so zur Energiewende von fossilen Brennstoffen hin zu erneuerbaren Energien bei. Der Fonds strebt an, sein Volumen innerhalb der nächsten zwei bis drei Jahre zu verdoppeln. Das Interesse institutioneller Anleger an Infrastruktur und erneuerbaren Energien ist sehr hoch und wächst stetig. Dieser Fonds ist im Moment 385 Mio. Euro schwer. 

TPP: Worin unterscheiden sich der deutsche und der niederländische Immobilienmarkt? 
DG: Als niederländischer Asset Manager vergleichen wir Deutschland in erster Linie mit unserem Heimatmarkt. Einige Entwicklungen sind in den Niederlanden weiter fortgeschritten als in Deutschland, beispielsweise wurden Preiskorrekturen deutlich schneller umgesetzt. Externe Gutachter bewerten all unsere Vermögenswerte vierteljährlich, und wir haben auf dem niederländischen Markt starke Korrekturen gesehen, gefolgt von einer Stabilisierung seit 2024. Aktuell sehen wir erste vorsichtige Renditekompressionen, da der Markt seinen Tiefpunkt überschritten hat. 

Mit Blick auf die einzelnen Segmente beobachten wir beispielsweise beim Büromarkt eine Polarisierung. Die Aufteilung des Marktes in moderne Flächen in zentralen Lagen mit hoher Nachfrage und Flächen in schwächeren Lagen mit Leerstand ist in den Niederlanden stärker ausgeprägt. 

Im Bereich der Einzelhandelsimmobilien entwickeln sich in den Niederlanden die Highstreets wieder gut. Die Tatsache, dass die aktuelle niederländische Flächennutzungsplanung innerstädtischen Einzelhandel vor großflächigem Handel in der Peripherie schützt, hat dazu geführt, dass klassische Shopping-Center nicht sehr verbreitet sind. Dies wiederum stärkt die Innenstädte. 

Die gute Entwicklung des niederländischen Innenstadt-Einzelhandels spiegelt sich mittlerweile in historisch niedrigen Leerstandsquoten und einem robusten Mietwachstum in beliebten niederländischen Städten wider. Wir verfügen über ein Portfolio in Top-Lagen, das wir als zukunftssicher betrachten. In Deutschland dagegen ist die Wahrnehmung von Einzelhandelsimmobilien in den Innenstädten nicht so gut. Sie werden als krisenanfällig gesehen.

TPP: Blicken Sie auch auf andere Märkte oder nur auf die Niederlande?
DG: Mit unseren spezialisierten Sektorenfonds konzentrieren wir uns ausschließlich auf unseren Heimatmarkt, die Niederlande. Dies hat zum einen historische Gründe, da wir hier seit über 130 Jahren präsent sind und auf eine sehr lange Erfolgsgeschichte zurückblicken können. Zum anderen sehen wir selbst in einem etablierten Markt wie den Niederlanden weiterhin Chancen. Beispielsweise im Wohnimmobiliensektor. Bezahlbarer Wohnraum ist in den Niederlanden ebenfalls sehr knapp. Wir haben kürzlich einen Bauträger übernommen und damit Zugang zu 13.000 Wohneinheiten in der Projektpipeline erhalten. In einem Markt mit Wohnungsnot ist dies ein entscheidender Vorteil.

TPP: Insgesamt scheint ESG in letzter Zeit an Bedeutung verloren zu haben. Welche Rolle spielt das Thema innerhalb der Gesamtstrategie von a.s.r. real estate?
DG: Wir verfolgen weiterhin das Ziel, bis spätestens 2045 ein klimaneutrales Portfolio (Paris Proof) zu erreichen. Zu diesem Zweck haben wir Reduktionspfade auf Portfolio- und Objektebene, Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz, den Einsatz erneuerbarer Energien und Maßnahmen zur Reduzierung von CO₂-Emissionen festgelegt. Neben ökologischen Kriterien verfolgen wir auch soziale Ziele – beispielsweise im Bereich des bezahlbaren Wohnraums. So sind beispielsweise über 80 % des Portfolios unseres Wohnimmobilienfonds in bezahlbaren Wohnraum investiert, Tendenz steigend. Dies ist auch ein Schwerpunkt niederländischer institutioneller Anleger, die durch den Ausbau des Angebots an bezahlbarem Wohnraum einen positiven Beitrag leisten möchten. Das Konzept von Impact Investing, also die Erzielung einer sozialen oder ökologischen Wirkung neben einer finanziellen Rendite, ist in den Niederlanden sehr wichtig. Viele institutionelle Anleger, darunter auch unsere Muttergesellschaft a.s.r., streben an, 10 % ihres Portfolios in Impact Investing zu investieren.

TPP: Vielen Dank für das Gespräch!

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von a.s.r. real estate
Erstveröffentlichung: TPP Institutional Magazin