BauGB-Novelle im Fokus

Mehr Tempo, mehr Wohnungsbau, mehr digitale Verfahren: Der jüngst vom Bundesbauministerium vorgelegte Entwurf zu einer BauGB-Novelle will das Planungsrecht fit für eine Realität machen, in der der Handlungsdruck wächst. Für Kommunen, Stadtentwickler und Immobilienwirtschaft ist das ein wichtiges Signal – aber auch eine Reform mit Konfliktpotenzial. Eine erste, vorsichtige Bewertung.

Wie so oft im Planungsrecht gilt: Wer an einer Stellschraube dreht, bewegt das ganze System. Mit der angekündigten Novellierung des BauGB greift das Bundesbauministerium an einem neuralgischen Punkt der Stadtentwicklung an, nämlich der wachsenden Kluft zwischen politischen Zielen und planerischer Realität. Der Entwurf will mehr Wohnungsbau, schnellere Verfahren, digitale Prozesse, stärkere Kommunen, mehr Klimaanpassung und verspricht damit nicht weniger als eine Modernisierung des Städtebaurechts für eine Zeit multipler Krisen. Für Kommunen und Immobilienwirtschaft klingt das zunächst nach einem überfälligen Aufbruch. Doch der Entwurf wirft auch grundlegende Fragen nach Abwägung, Qualität und Steuerungsfähigkeit auf – um nicht zu sagen, dass der Entwurf mehr verspricht, als er am Ende einhalten kann. Gehen wir es der Reihe nach einmal durch:

Vorgesehen ist eine Aufwertung des Wohnungsbaus zum „überragenden öffentlichen Interesse“ in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Dieser Schritt signalisiert, dass die Schaffung von Wohnraum künftig in Abwägungsentscheidungen stärker ins Gewicht fallen soll. Für Investoren und Projektentwickler scheint das ein wichtiges Signal: Die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen könnten verlässlicher und Entwicklungsvorhaben leichter durchsetzbar werden. Aber führen wir nicht heute schon eine planungsrechtliche Abwägung auf kommunaler Ebene durch? Versucht man nicht bereits heute den Interessenausgleich? Worin besteht die qualitative Neuerung im Recht?
Denn etwas Zweites tritt zu diesem Punkt hinzu: Wo ein Ziel als „überragend“ definiert wird, geraten andere Belange schnell unter Rechtfertigungsdruck. Freiraumsicherung, kleinteilige Beteiligungsinteressen oder stadtgestalterische Qualität könnten in der Praxis leichter zurückgestellt werden. Aber wie verhält es sich etwa mit dem Naturschutz, der doch grundgesetzlich in Artikel 20a gewissermaßen Verfassungsrang hat? Das Einfachrecht eines BauGB kann – auch wenn der Gesetzgeber es gerade suggeriert – nicht einfach den Schutz natürlicher Grundlagen in die zweite Reihe stellen.

Gehen wir einen Schritt weiter und blicken auf die angedachte „Vereinfachung“ des zweistufigen Beteiligungsverfahrens. Von diesem darf fakultativ abgewichen werden, um Planungs- und Genehmigungsverfahren insgesamt zu beschleunigen. Man muss dabei nur aufpassen, dass man nicht den Eindruck gewinnt, gesellschaftliche Interessen würden zugunsten höherer Geschwindigkeit relativiert. Das muss nicht zwangsläufig so kommen – aber das Risiko ist schon erkennbar. Gerade Kommunen wissen aus Erfahrung, dass frühzeitige Beteiligung oft kein Verzögerer, sondern ein Risikopuffer ist. Wer auf frühzeitige Konfliktklärung verzichtet, verlagert Konflikte in Stadtparlamente, Medien oder Gerichtssäle. 

Ein weiterer, nicht unbedeutender Schwerpunkt der Novelle ist die Digitalisierung. Bauleitplanverfahren sollen künftig vollständig digital abgewickelt werden, verbindlich und nach einheitlichen Standards. Das ist grundsätzlich ein richtiger Schritt. Digitale Verfahren können Beteiligung vereinfachen, Medienbrüche vermeiden und die Abstimmung zwischen Verwaltung, Planern und Investoren verbessern. Allerdings muss man sich auch nichts vormachen: Digitalisierung fällt nicht vom Himmel. Sie braucht Personal, technische Infrastruktur, Schulung und einheitliche Umsetzung. Gerade kleinere und mittlere Kommunen dürften die Umstellung zunächst eher als zusätzliche Belastung denn als sofortige Entlastung erleben. Der Reformgedanke ist richtig, aber ohne flankierende Unterstützung könnte aus dem Beschleunigungsprogramm mancherorts zunächst ein Aufbauprogramm werden.

Positiv ist, dass der Entwurf das Thema Klima nicht als Nebenschauplatz behandelt. Klimaschutz und Klimaanpassung sollen stärker in die Planung integriert werden, etwa mit Blick auf Hitze, Starkregen, Hochwasser und die ökologische Qualität urbaner Räume. Auch neue Instrumente für mehr Grünflächen weisen in die richtige Richtung. Das ist mehr als Symbolpolitik: Stadtentwicklung ohne Resilienz ist heute kaum noch denkbar.

Interessant ist die Novelle auch dort, wo sie die kommunalen Handlungsspielräume erweitert. Flexiblere Nutzungsmischungen, experimentelle Gebietstypen, ein aufgewerteter Flächennutzungsplan und stärkere Vorkaufsrechte geben Städten und Gemeinden neue Werkzeuge an die Hand. Das kann helfen, Entwicklung nicht nur zu verwalten, sondern aktiv zu gestalten. Das ist definitiv ein Plus der Novelle.

Geprägt also von Symbolik, Scheinlösungen und Kleinteiligkeit lässt die BauGB-Novelle insgesamt den strukturell notwendigen Befreiungsschlag leider vermissen. Zweifelsohne finden sich richtige Ansätze darin. Aber die wahren Zielkonflikte werden nicht aufgelöst. Für Kommunen kommt es nun darauf an, die erweiterten Möglichkeiten – sofern sie denn kommen und im parlamentarischen Verfahren nicht „verschlimmbessert“ werden – dann auch klug zu nutzen. Denn am Ende zählt nicht, ob Planen nur schneller wird, sondern ob Städte und Gemeinden dadurch auch besser steuern können.

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Erstveröffentlichung: DSK kompakt, Ausgabe 05/2026