Stresstest für Immobilienfinanzierung
Nach dem Ende des Immobilienbooms warnten zahlreiche Studien vor einer wachsenden Lücke zwischen auslaufenden Finanzierungen und den Möglichkeiten ihrer Anschlussfinanzierung. Für das Jahr 2026 wurde der Höhepunkt dieser Entwicklung prognostiziert. Nun zeigt sich: Die Refinanzierungslücke ist Realität geworden. Viele Finanzierungen aus der Niedrigzinsphase müssen nun unter völlig anderen Marktbedingungen prolongiert werden. Projekte, die vor wenigen Jahren problemlos tragfähig erschienen, geraten unter Druck. Was sich bei Zinsen von zwei oder drei Prozent noch gerechnet hat, wird bei vier bis fünf Prozent schnell unwirtschaftlich. Hinzu kommen strengere Kreditstandards, sinkende Beleihungsausläufe und ein deutlich selektiveres Verhalten der Kapitalgeber.
Eine Beispielrechnung verdeutlicht das Problem: Ein solventer Bestandshalter hat 2020 eine Büroimmobilie im Wert von 100 Mio. Euro mit 65 Prozent Beleihungsauslauf finanziert. Er hat also 65 Mio. Euro Bankkredit bekommen. Würde er dieselbe Büroimmobilie heute finanzieren, wäre sie nach einer Bewertungskorrektur von 20 Prozent nur noch mit 80 Mio. Euro eingewertet. Akzeptiert die Bank dann auch nur noch 55 Prozent Loan-to-Value, erhält der Bestandshalter nicht mehr 65 Mio. Euro, sondern nur noch einen Bankkredit über 44 Mio. Euro – und das zu gestiegenen Zinsen. Die Differenz von 21 Mio. Euro muss durch zusätzliches Eigenkapital aufgebracht werden. Aber zum einen ist Eigenkapital eine knappe Ressource, zum anderen sinkt dadurch die Eigenkapitalrendite weiter ab.
Probleme bei Büro, Einzelhandel – und inzwischen auch Wohnen
Die Refinanzierungslücke zeigt sich besonders bei Gewerbeimmobilien mit strukturellen Risiken. Vor allem Einzelhandelsobjekte bleiben problematisch. Ausnahmen bilden lediglich Supermärkte und Nahversorgungszentren. Entscheidend ist dabei weniger die reine Objektqualität als vielmehr die Frage, ob stabile und langfristig tragfähige Cashflows vorhanden sind.
Im Bürosegment bleibt die Unsicherheit hinsichtlich der zukünftigen Flächennachfrage hoch. Viele Finanzierer bewerten Homeoffice, hybride Arbeitsmodelle und strukturelle Veränderungen der Arbeitswelt durch Künstliche Intelligenz inzwischen dauerhaft als Risikofaktor. Gleichzeitig werden Objekte mit schwacher oder wenig diversifizierter Mieterschaft zunehmend gemieden.
Neu ist, dass die Refinanzierungslücke inzwischen auch verstärkt das Wohnsegment erreicht. Vor allem ältere Wohnimmobilien geraten unter Druck. Für qualitativ hochwertige Assets mit stabilen Cashflows und guter Energieeffizienz sind die Finanzierer dagegen weiterhin offen.
Generell lassen sich Gebäude mit hohem Sanierungsbedarf oder schlechter Energieeffizienz immer schwerer finanzieren. Die steigenden Energiepreise verschärfen dieses Problem zusätzlich. Investoren und Banken kalkulieren inzwischen deutlich konservativer, weil sie davon ausgehen, dass ESG-Anforderungen und regulatorischer Druck weiter zunehmen werden.
Banken agieren insgesamt erheblich risikoaverser als noch vor wenigen Jahren und wenden restriktivere Kreditstandards an: Niedrigere Beleihungsausläufe, höhere Eigenkapitalanforderungen und konservativere Bewertungen sind inzwischen Standard. Das führt dazu, dass alternative Finanzierungsquellen zunehmend an Bedeutung gewinnen. Kreditfonds und Private-Equity-Investoren schließen teilweise die Lücken, die Banken hinterlassen.
Der Irankrieg verschärft die Lage massiv
Zusätzlichen Druck erzeugt derzeit der Irankrieg. Die Auswirkungen betreffen die Immobilienfinanzierung nicht direkt, sondern indirekt – über Inflation, Kapitalmarkt und Zinsentwicklung. Seit Beginn des Konflikts sind die langfristigen Zinsen deutlich gestiegen. Während die EZB noch abwartet, hat sich der für Immobilienfinanzierungen maßgebliche Zehnjahres-Zinsswap spürbar erhöht. Damit hat der Kapitalmarkt die geldpolitische Straffung faktisch bereits vorweggenommen. Die Märkte rechnen inzwischen damit, dass Zinsen länger hoch bleiben oder sogar weiter steigen könnten. Dadurch werden Finanzierungen nicht nur teurer, sondern auch schwerer kalkulierbar. Gleichzeitig geraten Immobilienbewertungen erneut unter Druck, weil steigende Renditeanforderungen zu sinkenden Preisen führen. Besonders kritisch ist diese Entwicklung für Prolongationen. Viele Anschlussfinanzierungen werden schwieriger darstellbar. Die Zahl der Restrukturierungsfälle dürfte daher weiter steigen.
Gleichzeitig gewinnen individuelle Restrukturierungslösungen an Bedeutung. Statt Problemkredite pauschal zu verkaufen, setzen viele Kreditgeber heute auf maßgeschneiderte Workout-Lösungen, Prolongationen oder selektive Restrukturierungen, um Abschreibungen zu vermeiden.
Keine flächendeckende Krise – aber eine harte Marktbereinigung
Aktuell erleben wir eine selektive Marktbereinigung. Schwache Geschäftsmodelle, problematische Objekte und aggressive Finanzierungsstrukturen geraten zunehmend unter Druck. Core-Assets mit stabilen Cashflows und überzeugenden Businessplänen bleiben dagegen finanzierbar – wenn auch zu höheren Kosten und strengeren Bedingungen. Zunehmend stoßen solche attraktiven Immobilien auf das Interesse ausländischer Investoren. Auch die Nachfrage von internationalen Akteuren nach Fremdkapitalinvestments, die mit Core-Assets besichert sind, steigt.
Für den weiteren Verlauf des Jahres ist mit langfristigen Zinsen im Bereich von etwa 4,5 bis 5,0 Prozent zu rechnen. Gleichzeitig dürften die Beleihungsausläufe weiter sinken. Die Refinanzierungslücke ist damit keine kurzfristige Marktstörung mehr, sondern Ausdruck eines fundamentalen Strukturwandels. Wer in diesem Umfeld bestehen will, braucht belastbare Cashflows, realistische Bewertungen, ausreichend Eigenkapital und ein professionelles Risikomanagement. Für alle anderen wird 2026 zum Stresstest.
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Erstveröffentlichung: Intelligent Investors, Mai 2026
