10.04.2026

Mit US-Immobilien zur Green Card

Dr. Christoph Pitschke, Managing Partner, GAR German American Realty GmbH
Manny Schoenhuber, Partner, Nelson Mullins

Die so genannte „Green Card“ ermöglicht eine unbeschränkte Aufenthalts- und Arbeitsgenehmigung in den USA. Jährlich werden von den US-Behörden insgesamt 55.000 Green Cards im Rahmen einer Lotterie verlost. Das Interesse an diesem Zugang in die USA ist seit Jahren ungebrochen hoch. Allein seit 2021 hat sich Bewerberzahl an der Green Card Lotterie auf 22,2 Mio. weltweit mehr als verdoppelt. Neben dieser jährlich stattfindenden Auslosung besteht allerdings eine weitere und im Vergleich weniger bekannte Möglichkeit, eine Green Card zu erhalten und zwar über den Erwerb von US-Immobilien und Beteiligungen an US-Immobiliengesellschaften. Privatpersonen können damit neben der Aufenthalts- und Arbeitsgenehmigung gleich mehrere Ziele erreichen:
• Erwerb einer ggf. auch selbst nutzbaren Immobilie
• Renditeerzielung
• Währungsdiversifikation und Ausbau des US-Dollar-Bestandes
• Sachwertinvestition mit weitgehendem Inflationsschutz

Das EB-5-Visaprogramm
Das EB-5-Visaprogramm für Einwanderungsinvestoren wurde 1990 vom Kongress ins Leben gerufen, um die US-Wirtschaft anzukurbeln und Arbeitsplätze durch ausländische Investitionen zu schaffen. Heute wird das Programm von den „United States Citizenship and Immigration Services“ (USCIS) verwaltet und ermöglicht es einer Einzelperson (einschließlich Ehepartner sowie unverheirateten Kindern unter 21 Jahren), den Status eines rechtmäßigen Daueraufenthaltsberechtigten (Lawful Permanent Resident) zu beantragen, welcher auf der qualifizierten Investition dieser Person in eine neue Projektgesellschaft (New Commercial Enterprise) beruht. Am 15. März 2022 unterzeichnete Präsident Biden ein Gesetz , mit dem das EB-5-Visaprogramm für Einwanderungsinvestoren erweitert wurde, um ausländische Investitionen in US-Immobilien zu fördern. Hintergrund ist die Tatsache, dass sich das EB-5-Programm mittlerweile zu einer wichtigen Kapitalquelle für Immobilienprojekte entwickelt hat. Seit seiner Einführung wurden über 40 Milliarden US-Dollar an ausländischem Investitionskapital generiert. Dabei ziehen vor allem Wohnungsinvestitionen durchweg mehr EB-5-Kapital an als alle anderen Investitionsarten.

Ausländische Investoren können Anlageerträge erzielen und eine rechtmäßige Aufenthalts- und Arbeitsgenehmigung erhalten, indem sie eine qualifizierte Einzel- oder Gemeinschaftsinvestition tätigen. Auf Gemeinschaftsinvestitionen entfallen etwa 90% aller EB-5-Investitionen. Insbesondere dem Konzept des sogenannten „Immigrant Investor Regional Center“ (Regional Center) kommt eine maßgebliche Rolle zu. Immobilien-Projektenwickler können ihr Projekt bei den US-Behörden als ein solches Regional Center akkreditieren lassen, so dass Investitionen in das entsprechende Projekt für das Programm EB-5 berechtigt sind.
In wirtschaftlich dynamischen Bundesstaaten wie Texas, Florida oder Kalifornien existiert eine Vielzahl genehmigter Regional Center. Diese regionale Konzentration reflektiert insbesondere die hohe Bedeutung von Immobilien und Infrastrukturprojekten für das EB 5 Programm.“

Die EB 5 Gesetzgebung sieht Mindestinvestitionsbeträge vor, deren konkrete Höhe von der Art und Lage des Projekts abhängt. Begünstigt werden insbesondere Investitionen in sogenannten Targeted Employment Areas (TEA) – also Regionen mit erhöhter Arbeitslosigkeit oder ländlichem Charakter – sowie bestimmte Infrastrukturprojekte.
Investitionsuntergrenzen werden alle fünf Jahre automatisch angepasst. Akzeptiertes Kapital für Investitionen wird gemäß geltender US-Geldwäscherichtlinien überprüft.

Die EB-5-Investition muss des Weiteren zur Schaffung oder Erhaltung von mindestens zehn Vollzeitarbeitsplätzen führen. Bei der Gründung einer neuen Projektgesellschaft, die als Regional Center behördlich anerkannt ist, können die Vollzeitstellen direkt oder indirekt geschaffen werden. Indirekte Arbeitsplätze befinden sich außerhalb der neuen Projektgesellschaft, werden aber mittelbar durch diese geschaffen (z.B. Bauträger, Hausverwaltung, Anwälte sowie im Umfeld durch das Projekt geschaffene neue Arbeitsplätze).

Etwa 10.000 Green Cards werden jedes Jahr weltweit über das EB-5-Programm vergeben. Im Fiskaljahr 2019 wurden für Investoren aus dem asiatischen Raum 6.711 EB-5-Visa ausgestellt, weit mehr als Investoren aus jeder anderen Region. Zum Vergleich: Für Investoren aus Deutschland wurden aufgrund der relativen Unbekanntheit des EB-5-Programms hierzulande lediglich 13 EB-5-Visa ausgestellt und für europäische Investoren insgesamt nur 350 EB-5-Visa.
Dies erfordert allerdings ein hohes persönliches Engagement. In der Praxis erfüllen daher vor allem Neubau , Entwicklungs oder Repositionierungsprojekte die gesetzlichen Anforderungen.

Darüber hinaus bieten allerdings auch Co-Investments in Neubau-Immobilienprojekte die Möglichkeit, über das EB-5- Programm als Gemeinschaftsinvestment eine Green Card zu erhalten. Der Investor ist hier in einer eher passiven Rolle und die folgenden Voraussetzungen müssen gegeben sein:
• Der Investor ist eine natürliche Person
• Investitionsbetrag von mindestens USD 1,05 Millionen (ggf. USD 800.000)
• Neubau-Projektentwicklung bzw. Erstellung einer neuen Immobilie
• Steuerlich transparente Investitionsstruktur
• Eine US-Immobiliengesellschaft muss gemeinsam gegründet werden und es muss sich um eine operative, unternehmerische Investition handeln. Hierzu gehören u.a.: Konzeption, Ankauf, Entwicklung, Vermietung der Immobilie und/oder Verkauf.

Beispielhafte Ausgestaltung einer Co-Investition
Für deutsche Investoren besteht unter anderem die Möglichkeit, sich im Rahmen eines Club Deals als Kommanditist bzw. als Limited Partner an einer Neubau-Projektentwicklung zu beteiligen. Der Investmentinitiator und ein US-Projektentwickler übernehmen die Rolle der General Partner bzw. der Komplementäre und damit die Geschäftsführung. Für das Projekt beantragen diese bei USCIS eine Akkreditierung als EB-5-Projekt. Gemeinsam mit einem kleinen Anlegerkreis wird schließlich eine US-Projektgesellschaft gegründet und mit Eigenkapital ausgestattet. Im Idealfall investieren beide Komplementäre mit eigenem und paritätischem Kapitaleinsatz in Höhe von z.B. 10% des erforderlichen Eigenkapitals.

Die Kommanditisten bringen Beträge in einer Größenordnung von jeweils mindestens USD 1,05 Millionen und insgesamt 90 Prozent des erforderlichen Eigenkapitals in die Projektgesellschaft ein. Im Rahmen dieser Projektentwicklungsmaßnahme werden nachweislich unmittelbar und mittelbar Arbeitsplätze geschaffen und die oben genannten Voraussetzungen des EB-5-Visaprogramms werden erfüllt.

Der Kommanditist kann nach Beitritt zur Projektgesellschaft und Einzahlung des Kapitals die Green Card beantragen. Ein auf das EB-5-Programm spezialisierter US-Anwalt mit der Vorbereitung der hierfür notwendigen Petition I-526 unterstützen.
Die Bearbeitungsdauer variiert erheblich und kann – abhängig von Projektart, Herkunftsland und Visa-Kategorie – zwischen mehreren Monaten und mehreren Jahren liegen.

Auch nach Erstvermietung und Veräußerung der Immobilie verbleibt das Recht, das sich aus der Green Card für eine unbegrenzte Zeit ergibt. Fünf Jahre nach Erhalt der Green Card ist es zusätzlich möglich, sich für die US-Staatsbürgerschaft zu bewerben.

Fazit
US-Immobilieninvestitionen bieten gemäß dem EB-5-Visaprogramm eine pragmatisch umsetzbare Möglichkeit, eine dauerhafte Aufenthalts- und Arbeitsgenehmigung in den USA zu bekommen. Dieser Weg ist weitaus weniger bekannt als die Green Card Lotterie und steht vermögenden Privatpersonen offen. Voraussetzungen für eine erfolgreiche Umsetzung sind ein zuverlässiger US-Investmentpartner sowie eine erfahrene und fundierte juristische als auch steuerliche Begleitung.