Flexibilität als Stärke

Strukturelle Veränderungen in der Wirtschaft, neue Technologien und ökologische Transformationen: Mieter stellen kontinuierlich neue Anforderungen an Immobilien. Unternehmensimmobilien, die breit aufgestellt sind, bieten dafür die nötige Flexibilität. 

Eine Kombination aus Produktions-, Lager-, Service-, Forschungs- und Büroflächen unter einem Dach oder auf einem Areal – so fasst der Sektor Unternehmensimmobilien gemischt genutzte Gewerbeliegenschaften zusammen, die einige oder alle dieser Flächennutzungen vereinen. Die häufigsten Objektkategorien sind Gewerbeparks, Produktions- und Lagerimmobilien. Eine klare Abgrenzung fällt jedoch oft schwer, da die Flächen individuell kombiniert werden. 

Der Begriff „Produktion“ deutet es bereits an: Die Mieter in Unternehmensimmobilien gehen vielfältigen, nicht nur industriell geprägten, Tätigkeiten nach, die sich im Laufe der Zeit oder sogar kurzfristig ändern können. Unternehmensimmobilien sind so ausgerichtet, dass sie den Wandel begleiten können. Diese Anpassungsfähigkeit macht ihre Resilienz aus. 

Unternehmensimmobilien als Abbild des strukturellen Wandels 

Die Verschiebungen in der Bedeutung einzelner Wirtschaftszweige ist in Deutschland derzeit besonders im Fahrzeugbau sichtbar: Verbrenner-Technologien werden reduziert, während die Branche den Markteintritt neuer Unternehmen oder die Transformation etablierter Hersteller in Richtung Elektromobilität erfährt. Während in Summe ein Schrumpfen dieser Branche zu erwarten ist, entstehen oder expandieren im Zuge von ökologischem oder demografischem Wandel andere Wirtschaftszweige, wie etwa Pharma/Life Science, grüne Technologien oder Robotik. In Unternehmensimmobilien gleicht deren wachsender Flächenbedarf eine nachlassende Nachfrage aus schrumpfenden Branchen aus. 

Wachsender Bedarf hochwertiger Flächen 

Das Wachstum technologie- und forschungsorientierter Branchen steigert zudem den Bedarf an Flächen und Gebäuden, deren Bauweise und technische Ausstattung moderne Produktion und Forschung ermöglichen. Beispiele beginnen bei einer stabilen Energie- und Dateninfrastruktur und enden nicht bei der Möglichkeit Reinräume einzurichten. Die notwendige Komplexität erfordert von Immobilien und deren Eigentümern innovative beispielsweise individuelle Lösungskonzepte. Hier gilt es eine Balance zwischen Mieter und Vermieter zu finden: Der Eigentümer bietet bspw. eine gute technische Grundausstattung inklusive der Voraussetzungen, dass der Mieter die Flächen nach seinen spezifischen Anforderungen weiter ausbaut. Da diese Investitionskosten beim Mieter liegen, ist für diesen ein Anreiz gegeben, die Fläche langfristig zu mieten. Mit Ausbauklauseln kann sich der Eigentümer zudem absichern, dass die Flächen bei Beendigung des Mietvertrags leer zurückgegeben werden. 

ESG – Mehrwert nicht nur für die Mieter 

Anpassungen von (Unternehmens)Immobilien an ökologische, soziale und Governance (ESG-) Kriterien sind mittlerweile Standard. Für viele Mieter ist die Berücksichtigung derartiger Aspekte ein entscheidendes Kriterium bei der Mietentscheidung. Maßnahmen zur Energieeffizienz im Objekt sind dabei zentrale Bausteine. Unternehmensimmobilien bieten, insbesondere bei größeren Liegenschaften, den Vorteil, dass durch Optimierung, Sanierung und Nachverdichtung das Flächenangebot erweitert werden kann, ohne weitere Flächen zu versiegeln oder auf Abriss und Neubau angewiesen zu sein. 

Praxisbeispiel: Transformation einer Industriehalle 

Im Groß-Berliner Damm 82A in Berlin-Adlershof, einer Liegenschaft im Asset Management der Swiss-Life-Tochter BEOS AG, wurde 2023 eine umfassende Umwandlung einer Industriehalle abgeschlossen. Die Halle mit ca. 6.500 m² Fläche diente vor dem Umbau zwei Nutzern als Großküche bzw. Archivlager. Für das Objekt und einen angrenzenden Büroriegel konnte ein neuer Mieter gewonnen werden, der in der Halle eine Reinraum-Produktion sowie Logistikflächen eingerichtet hat. Ein deutlicher Wandel: Wo früher Mahlzeiten zubereitet wurden, werden heute optische Komponenten und Systeme für die Zahnmedizin und die roboterassistierte Chirurgie entwickelt und gefertigt.  

Laufende Anpassungen durch aktives Asset Management 

Unternehmensimmobilien müssen flexibel und anpassungsfähig sein, um den kontinuierlichen Veränderungen gerecht zu werden. Für eine erfolgreiche Anpassung an sich laufend verändernde Rahmenbedingungen, und damit ein attraktives Investment, sind einige Voraussetzungen entscheidend: Die bauliche Substanz sollte ausreichend Flexibilität für Umbauten und Anpassungen an neue technische Anforderungen bieten. Ein Standort in Ballungsräumen oder wirtschaftsstarken Großstädten gewährleistet zudem ein breites Mieterpotenzial. Letztlich ist jedoch der menschliche Faktor maßgeblich: Ein aktives Asset- und Property Management steht in engem Austausch mit den Mietern, um deren Bedürfnisse frühzeitig zu erkennen und die notwendigen Maßnahmen umzusetzen. Ein Aufwand, der sich für alle Beteiligten auszahlt. 

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Swiss Life Asset Managers Deutschland GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, April 2025