TEHG-Novelle
Doppelbelastung für Bestandshalter
Heizen mit Öl oder Gas wird ab 2027 dem europäischen Emissionshandel unterstellt – und treibt die Kosten in die Höhe. Immobilienbestandshalter müssen jetzt strategisch handeln.
Mit der Novelle des Treibhausgas-Emissionshandelsgesetzes (TEHG) setzt Deutschland das neue europäische Emissionshandelssystem ETS II um. Dieses umfasst ab 2027 erstmals auch den Gebäudesektor. Die gesetzliche Grundlage trat am 6. März 2025 in Kraft: Künftig müssen Eigentümer, die mit Öl oder Gas heizen, Emissionszertifikate erwerben und zahlen somit direkt für ihren CO₂-Ausstoß.
Bereits seit 2021 greift im Gebäudesektor das nationale Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG), das CO₂-Kosten über feste Preisstufen reguliert. Mit ETS II kommt nun ein zweites, marktbasiertes System hinzu. Für die Einführungsphase ist ein Preisdeckel von 45 Euro pro Tonne CO₂ vorgesehen. Mittel- bis langfristig wird ein Preiskorridor von 45 bis 65 Euro pro Tonne als realistisch eingeschätzt. Diese Entwicklung erhöht die Betriebskosten – und nicht in jedem Fall zulasten der Mieter: Laut Gesetz dürfen Eigentümer die CO₂-Kosten nur anteilig weitergeben.
Die Kostenverteilung zwischen Vermietern und Mietern erfolgt gestaffelt: Je schlechter die Energiebilanz eines Gebäudes, desto größer der Kostenanteil, den Eigentümer selbst tragen müssen. Bei modernen, energetisch optimierten Gebäuden kann der volle Betrag auf die Mieter umgelegt werden. Bei unsanierten Objekten hingegen bleibt ein erheblicher Teil beim Eigentümer.
Einmal investieren, statt doppelt zu zahlen
Die Konsequenz: Wer weiterhin auf CO₂-intensive Heizsysteme setzt, zahlt doppelt – einerseits für den Energieverbrauch, andererseits für die Emissionen. Eigentümer sollten daher frühzeitig und konsequent in nachhaltige Alternativen investieren.
Im Mittelpunkt steht die energetische Sanierung. Maßnahmen wie Wärmedämmung, der Austausch von Fenstern oder die Umrüstung veralteter Heizsysteme auf Wärmepumpen oder Fernwärme gelten zunehmend als Standard – trotz hoher Anfangsinvestitionen. Auch die Eigenproduktion von Energie, etwa durch Photovoltaikanlagen oder Mieterstrommodelle, gewinnt an Bedeutung. Solche Maßnahmen senken nicht nur Emissionen, sondern steigern auch die Attraktivität der Immobilie.
Energetisch nachrüsten – aber mit Plan
Die Amortisation energetischer Maßnahmen kann mehrere Jahre dauern, bietet aber langfristigen Schutz vor steigenden CO₂-Kosten – vorausgesetzt, sie werden strategisch geplant. Ausgangspunkt für jede Maßnahme sollte eine fundierte Bestandsanalyse sein. Dazu zählt die technische und energetische Bewertung des Gebäudes, inklusive Zustand der Bausubstanz, Heiztechnik, Dämmung und Energieverbrauch. Nur so lässt sich der tatsächliche CO₂-Ausstoß realistisch erfassen.
Auf dieser Grundlage können objektspezifische Sanierungsstrategien entwickelt werden. Ziel ist es, Investitionen zu priorisieren und wirtschaftlich tragfähige Energiekonzepte abzuleiten. Die Analyse gibt zudem Antworten auf zentrale Fragen: Welche Gebäude bieten kurzfristig Einsparpotenzial? Wo lohnt sich eine umfassende Sanierung? Welche Objekte bleiben wirtschaftlich vermietbar – und wo wäre eine Veräußerung die bessere Option?
Green Leases als ESG-Hebel
Neben baulichen Maßnahmen bieten auch vertragliche Ansätze Potenzial. Im gewerblichen Bereich gewinnen sogenannte Green Leases an Bedeutung. Diese Mietverträge enthalten verbindliche Nachhaltigkeitsvereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter – etwa zur Nutzung energieeffizienter Technik, zur Erhebung von Verbrauchsdaten oder zur Umsetzung gemeinsamer Effizienzmaßnahmen im laufenden Betrieb.
Richtig eingesetzt, sorgen Green Leases für mehr Transparenz beim Energieverbrauch und helfen, Betriebskosten zu senken. Gleichzeitig verankern sie ESG-Ziele im Mietverhältnis – ein Aspekt, der für Unternehmen mit Nachhaltigkeitsstrategie immer relevanter wird, auch im Hinblick auf ihre Positionierung als klimabewusster Arbeitgeber.
Ein Blick in europäische Nachbarländer zeigt: Deutschland ist mit dieser Entwicklung nicht allein. In Frankreich hat die CO₂-Bepreisung bereits dazu geführt, dass ineffiziente Gebäude deutlich schwerer vermietbar sind. In den Niederlanden drängt das sogenannte „Energielabel-Gesetz" energetisch schlechte Gebäude aktiv aus dem Mietmarkt. Für Bestandshalter in Deutschland ist das ein klares Signal: Wer heute saniert, spart morgen. Wer wartet, zahlt doppelt.
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Erstveröffentlichung: Immobilien Manager, Mai 2025
