Grüner Strom, stabile Renditen

Um den wachsenden Bedarf an Erneuerbaren Energien zu decken, bieten Dachflächen von Bestandsimmobilien großes Potenzial für Photovoltaik. Das Infrastrukturteam der HIH Invest mit Fynn Rotzoll als Projektleiter für PV-Aufdach hat in den vergangenen Monaten in mehreren von der HIH Invest gemanagten Immobilienfonds umfangreiche PV-Aufdach-Projekte gestartet. Schon mit den aktuell in Durchführung befindlichen Projekten wird eine Gesamtleistung von knapp etwa 28 Megawattpeak (MWp) erreicht. Ein zentraler Partner der HIH Invest in diesem Prozess ist das Gutachterbüro Agence Visu aus Frankreich. The Property Post sprach mit Thomas Casalta, Directeur bei Agence Visu, und Fynn Rotzoll.

The Property Post: Herr Rotzoll, was sind die Gründe, warum die HIH Invest den Ausbau von PV-Anlagen in den gemanagten Fonds vorantreibt?
Fynn Rotzoll: Wir verfolgen seit 2024 aktiv den Ansatz, unsere Objekte in den Immobilienfonds mit PV-Aufdachanlagen auszustatten, in enger Abstimmung mit unseren Investoren. Das basiert auf unserem Prinzip, Immobilien ganzheitlich zu betrachten. Daher möchten wir, wo es wirtschaftlich sinnvoll ist, PV-Aufdachanlagen installieren. Damit generieren wir für die Investoren einen nachhaltigen Mehrertrag durch die Stromerzeugung. Davon profitieren auch die Mieter der jeweiligen Immobilie. Nutzen sie den grünen Mieterstrom, der von der PV-Anlage auf dem Dach ins Hausnetz eingespeist wird, entfallen die Netzentgelte. Das kann die Stromkosten deutlich senken.

TPP: Was sind die Herausforderungen bei der Umsetzung von PV-Aufdachanlagen bei Bestandsimmobilien?
FR: Jedes Dach ist unterschiedlich, beispielsweise hinsichtlich der Traglast und der damit verbundenen Traglastreserven. Deshalb gibt es in den meisten Fällen keine Standardlösung, sondern wir benötigen für jedes Objekt eine individuelle Lösung. Das kann im Einzelfall sehr herausfordernd sein. Gerade in solchen Fällen greifen wir gern auf die Expertise unseres Partners TCO Solar zurück, der uns umfassend berät und zukünftig die technische Betriebsführung übernimmt und bei der kaufmännischen Betriebsführung unterstützt.
Thomas Casalta: Mit unserer jahrzehntelangen Erfahrung in der kaufmännischen und technischen Betriebsführung sind wir in der Lage, jedes PV-Projekt von Anfang an aus einer langfristigen Perspektive zu planen und zu bewerten. Eine PV-Anlage ist einerseits ein Kraftwerk, das idealerweise mindestens 30 Jahre Strom produziert. Konkret bedeutet es, dass wir prüfen, ob der Netzanschluss für die Anforderungen der nächsten drei Jahrzehnte ausgelegt ist. Um beispielsweise den Anforderungen des ebenfalls langfristig orientierten Eigentümers gerecht zu werden, sorgen wir auch dafür, dass die PV-Module so angebracht werden, dass auch umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen der Immobilien durchgeführt werden können, wie etwa der Austausch der Dachfolie. Andererseits ist eine PV-Anlage auch ein Unternehmen, dessen Wirtschaftsplan ebenfalls auf langfristige Renditen durch den Stromverkauf angelegt ist. Insofern sind entsprechende Investitions- und laufende Kostenplanungen und Optimierungen ebenfalls zu berücksichtigen.

TPP: Welche Lösungsmöglichkeiten gibt es, wenn die Statik herausfordernd ist?
Thomas Casalta: In den meisten Fällen gelingt es uns, eine wirtschaftliche und tragfähige Lösung zu finden. Wenn beispielsweise die Statik des Daches keine Standard-PV-Anlagen erlaubt, empfehlen wir die Verwendung von Leichtbaumodulen. Hier unterstützen wir die HIH mit unserem technischen Knowhow bei der Auswahl der geeigneten Module sowie bei der Installation der Anlagen.

TPP: Wie reagieren Investoren, wenn Sie vorschlagen, PV-Anlagen zu installieren?
FR: Sehr positiv, da die PV-Anlage grünen Strom produziert, die Nachhaltigkeit der Immobilie deutlich erhöht und einen zusätzlichen Mehrwert für den Fonds schafft. Für Investoren ist zudem wichtig, dass auf Fondsebene die sogenannte Schmutzgrenze nicht überschritten wird, damit der Fonds nicht "infiziert" wird. Diese Grenze legt fest, dass Einkünfte aus gewerblichen Tätigkeiten, wie beispielsweise der Stromerzeugung, einen bestimmten Prozentsatz der Gesamteinnahmen des Fonds nicht überschreiten dürfen, um den Status als Investmentfonds und damit verbundene steuerliche Vorteile nicht zu gefährden. Aktuell liegt diese Grenze bei fünf Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes. Wäre eine Überschreitung der Fall, würden die gesamten Einnahmen des Fonds, die zum Großteil aus Vermietung und Verpachtung resultieren, mit Gewerbesteuer belegt werden. Deshalb arbeiten wir vorsorglich mit ausreichend Puffern und monitoren umfassend, um sicherzustellen, dass die Grenze eingehalten wird.

TPP: Mit dem wachsenden Anteil der Erneuerbaren Energien bei der Stromerzeugung nimmt auch die Bedeutung von Speichertechnologien zu. Ist das für die HIH Invest eine Investmentopportunität?
FR: Wir verfolgen den Markt für Batteriespeicher genau und befinden uns hierzu im engen Austausch mit Herstellern von Speicherprodukten und spezialisierten Projektentwicklern. Die Effizienzgewinne der Speichersysteme verbunden mit der Zunahme an Zeiten mit negativen Strompreisen ermöglichen mittlerweile einen profitablen Betrieb vieler Speicherprojekte. Als Investor agieren wir hier jedoch weiterhin vorsichtig, da Zusatzerlöse durch den Speicher beim Ankauf bereits eingepreist und bezahlt werden und gleichzeitig technologische Risiken auf den Investor übergehen. Hier gilt es immer, eine ausgewogene Balance zwischen Chance und Risiko herzustellen.

TPP: Wie wird sich der Markt für Photovoltaik in Deutschland in den kommenden Jahren weiterentwickeln?
TC: Die Photovoltaik hat mit 16 GW in 2024 ihren Ausbaurekord aus dem Vorjahr übertroffen. Bis 2030 sollen 80 Prozent unseres Strombedarfs aus erneuerbaren Quellen gedeckt werden. Da jedoch durch die zunehmende Elektrifizierung des Wärmesektors und des Verkehrs der Strombedarf deutlich steigen wird, ist die Nachfrage in den kommenden Jahren nochmal deutlich größer. Nicht zuletzt sind die Erneuerbaren Energien und insbesondere die Photovoltaik schon heute die günstigsten Energiequellen. Insofern wird sich der Ausbau der erneuerbaren Energien in den nächsten Jahren, sogar in den USA, noch weiter beschleunigen.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von HIH Invest Real Estate GmbH & Agence Visu
Erstveröffentlichung: The Property Post, Mai 2025