Real Estate Debt-Investments
Das Zeitfenster für attraktive Renditen ist offen
Allgemein wird erwartet, dass der Markt für Private Real Estate Debt in Europa noch erheblich wachsen wird, da die große Refinanzierungswelle der Kredite, die in den Jahren 2018 bis 2021 vergeben wurden, erst noch kommt und sich die Banken in der Kreditvergabe sehr restriktiv verhalten.
Traditionell hat der Immobilienmarkt in Deutschland immer von niedrigen Kapital- und Finanzierungskosten profitiert, und wurde überproportional durch steigende Zinsen belastet, wie die hohe Zahl der Insolvenzen zeigt.
Die EZB hat zwar die Leitzinsen allein zwischen Juni 2024 und Februar 2025 bereits um 125 Basispunkte wieder gesenkt. Aber die Margen bei Immobilienkrediten bewegen sich nicht „eins-zu-eins“ mit dem Leitzinssatz, und derzeit sind die Fremdkapitalkosten für Immobilienkredite nach wie vor hoch. Die den Insolvenzen zugrundeliegenden Immobilienprojekte sind in vielen Fällen von guter Qualität, aber die Kapitalstrukturen aus Fremd- und Eigenkapital, die von vor 2022 datieren, sind heute aufgrund des Bewertungsrückgangs vielfach nicht mehr tragfähig. Darüber hinaus ist der Rückgang der Immobilienbewertung in den meisten Situationen, so groß, dass der neue Beleihungswert die Rückzahlung des in das Projekt investierten Eigenkapitals nicht zulässt. Viele Darlehensnehmer können auch kein zusätzliches Eigenkapital bereitstellen.
Bei den meisten neuen Krediten, die in den letzten Quartalen abgeschlossen wurden, handelt es sich um die Refinanzierung alter Kredite. Das bedeutet nicht, dass die Banken generell kein Neugeschäft finanzieren wollen. Aber sie konzentrieren sich verständlicherweise auf ihre Bestandskunden oder einfache Finanzierungen. Sobald ein Business Plan für eine Real Estate Finanzierung etwas komplexer wird, halten sich die Banken zurück.
Für Versicherungen ist die Hinterlegungspflicht mit regulatorischem Eigenkapital – dank Solvency II – bei Anlagen in Fremdkapital deutlich niedriger als bei Investments in Eigenkapitalstrukturen. Versicherungen, die Darlehen im Immobiliensektor direkt (also ohne einen Real Estate Debt Fonds) vergeben haben, haben sich aber im Zuge des Zinsanstiegs und der oben beschriebenen Insolvenzen vielfach die Finger verbrannt.
Dies sind weitere Gründe, weshalb der Marktanteil der Real Estate Debt Fonds aller Vorrausicht nach auch in Europa weiter steigen wird.
Jetzt, da der Neubewertungsprozess (fast) zu Ende geht, gehe ich davon aus, dass die Nachfrage nach Fremdkapital mit dem Beginn eines neuen Zyklus und der Rückkehr der Anleger in diesen Markt anziehen wird. Für 2025 und 2026 rechne ich mit starken Anstiegen des Kreditvolumens.
Durch die im Immobilienmarkt bereits erfolgten Abwertungen, haben wir schon jetzt ein ideales Marktumfeld für alternative Finanzierer wie zum Beispiel Real Estate Debt Fonds, das es Anlegern ermöglicht, mit Krediten attraktive Renditen bei niedrigen LTVs zu erzielen.
Das sehr schwerfällige Fundraising der letzten zwei bis drei Jahre hat die Liquidität auch abseits des Marktes für Senior-Darlehen verringert. Viele Kreditfonds in Europa sind als geschlossene Fonds strukturiert und müssen frisches Kapital einsammeln, um nach Rückzahlung der bestehenden Kreditfonds neue Darlehen vergeben zu können. Da das „dry powder“ der Debt-Fonds durch das verlangsamte Fundraising geschrumpft ist, sind auch viele Fonds bei der Vergabe von Krediten selektiver geworden.
Was die konkreten Strategien betrifft, so richtet sich das Interesse der Anleger vor allem auf sogenannte Whole Loans. Bei Whole Loans handelt es sich um erstrangig besicherte Kredite, die einen höheren Leverage-Effekt als herkömmliche Senior-Loans haben und daher eine höhere Verzinsung erzielen.
Die hohe Nachfrage nach Krediten und die zurückgegangene Liquidität im Finanzierungsmarkt ergeben derzeit attraktive, risikoadjustierte Renditen für Anleger in Real Estate Debt Fonds, die in vielen Fällen höher sind als die der Core+ (Equity-) Investment-Strategien.
Fonds, die nicht nur in Deutschland sondern europaweit investieren, haben zudem eine höhere Diversifizierung und dadurch auch ein robusteres Portfolio.
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Erstveröffentlichung: The Property Post, Mai 2025
