Berliner Mietspiegel

Herr Prof. Sebastian, alle zwei Jahre entbrennt die Diskussion um den Berliner Mietspiegel aufs Neue. Warum ist die Dokumentation der jeweils gültigen Vergleichsmiete so umstritten?
Zunächst einmal, der Eindruck täuscht nicht. Gegen keinen Mietspiegel wird deutschlandweit so häufig geklagt, wie gegen den Berliner. Das mag mit der Größe der Stadt zusammenhängen oder den starken Differenzen zwischen Mieter- und Eigentümerpositionen oder der dynamischen Mietentwicklung in Berlin. Nach meiner Erfahrung lässt sich aber nicht von der vorhandenen oder mangelnden Akzeptanz auf die Qualität des jeweiligen Mietspiegels schließen, obgleich Berlin hier einiges besser machen könnte. 

Wo sehen Sie Optimierungsbedarf? 
Der Berliner Mietspiegel wird nach einem Tabellenverfahren erstellt, das eigentlich nur für kleine Städte mit sehr ähnlichen Mietwohnungen ohne große Lagedifferenzen geeignet ist. Zudem ist die Methode aufwendig und entsprechend teuer. Für den qualifizierten Mietspiegel einer Großstadt wie Berlin ist die sich Regressionsmethode deutlich besser geeignet. Sie berechnet die ortsübliche Vergleichsmiete, indem sie den Einfluss von Merkmalen wie Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Lage auf den Mietpreis durch eine mathematische Formel bestimmt. 

Die Regressionsmethode ermöglicht präzise Zu- und Abschläge für bestimmte Wohnungsausstattungen und benötigt im Verhältnis zur Tabellenmethode zudem einen deutlich geringeren Datensatz. Damit würde der Prozess der Erstellung deutlich schlanker und das Ergebnis würde besser den sehr unterschiedlichen Wirklichkeiten des Berliner Mietwohnungsmarktes gerecht. 

Die Verabschiedung des Mietspiegels geht oft mit langwierigen Diskussionen einher. Wie beurteilen Sie diesen Teil des Verfahrens? 
Kompromissfindung ist ja per se nicht schlechtes, führt aber in Bezug auf ein statistisches Zahlenwerk zu einer politischen Beeinflussung und dann häufig zu einem Ergebnis, mit dem dann trotzdem nicht alle Parteien zufrieden sind und das wissenschaftlich fragwürdig sein kann. Da Mieter- und Eigentümerverbände sowie die politischen Vertreter der Stadt eigene Interessen verfolgen und die Beteiligten mehrheitlich eine geringe Mietendynamik wünschen, ergibt sich naturgemäß die Unterstellung, dass der Berliner Mietspiegel die tatsächliche Entwicklung nicht immer korrekt wiedergäbe. Gerade in Berlin wäre es wünschenswert, wenn der Mietspiegel unabhängig und objektiv allein nach sachlichen Kriterien erstellt werden würde.

Ist die dämpfende Wirkung dem Berliner Mietspiegel eingeschrieben? 
Ein Mietspiegel ist eine Orientierungshilfe. Er soll beispielsweise Vermieter bei der fairen Preisfindung unterstützen. Fair ist in der Regel nicht identisch mit dem, was sich am Markt fordern und erzielen lässt. Die örtliche Vergleichsmiete liegt daher naturgemäß unter der Marktmiete, auch weil Neuvertragsmieten und Bestandsmieten gleichermaßen in den Mietspiegel eingehen. In Berlin kommt, wie in vielen angespannten Wohnungsmärkten hinzu, dass die Menschen immer seltener umziehen und die Dauer der Mietverhältnisse tendenziell zunimmt, weil die Neuvertragsmieten im Schnitt doppelt so hoch sind wie die Bestandsmieten. Dieser Log-In-Effekt dämpft die Entwicklung der örtlichen Vergleichsmiete zusätzlich und in Berlin eben besonders deutlich.  

Welche Empfehlungen hätten Sie für die Berliner Landesregierung für einen künftigen Mietspiegel?
Wenn der Senat sich entschließen könnte, die Beeinflussung durch Politik und Interessenvertreter zu begrenzen, wäre viel gewonnen. Darüber hinaus kann ich nur empfehlen, bei der Erstellung die Regressionsmethode anzuwenden. Ein solcher Schritt würde Kosten senken und ein Zahlenwerk hervorbringen, dass der Wirklichkeit des Berliner Mietwohnungsmarktes stärker gerecht werden, als das bei früheren Mietspiegeln der Fall war. Ich bin aber bei beiden Punkten wenig optimistisch.

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Erstveröffentlichung: The Property Post, Februar 2026