7 Schritte zum Immobilienleasing

Immobilienleasing ist kein Standardprodukt von der Stange, sondern ein strukturierter Prozess, der Unternehmen strategische Spielräume eröffnet. Im Folgenden werden die sieben zentralen Etappen bis zum Beginn des Leasingverhältnisses vorgestellt – praxisnah und mit Blick auf Chancen und Risiken.

1. Kundenanfrage und Erstgespräch
Am Anfang steht die Anfrage: Ein Unternehmen, häufig über Steuer- oder Wirtschaftsberater vermittelt, will z.B. seine im Eigentum befindliche Immobilie strategisch einsetzen, um seine Finanzlage zu verbessern. Teil des Anfrageprozesses ist u.a. ein Erstgespräch. Hier wird u.a. die Motivation hinter dem Leasing-Wunsch geklärt: Geht es beispielsweise um ein Sale-and-lease-back zur Freisetzung von in der Immobilie über die Jahre aufgebauten stillen Reserven oder der Verbesserung der Bilanzrelationen? Soll damit eine Expansion finanziert werden? Oder braucht das Unternehmen via Build-and-lease neuen Raum für seine Geschäftstätigkeit? Passt Leasing überhaupt zum Projekt? Schon hier wird ersichtlich, ob ein Fall grundsätzlich geeignet ist – oder ob andere Finanzierungsformen sinnvoller sind.

2. Prüfung der Bonität und Umsetzbarkeit
Der nächste Schritt ist die Bonitäts- und Machbarkeitsprüfung. Firmenbilanzen der letzten Jahre, Kennzahlen zu Eigenkapital und Verschuldung: Hier wird früh geprüft, ob das Unternehmen für ein Leasing in Frage kommt und ob das Vorhaben wirtschaftlich darstellbar ist. Häufig scheitern Immobilienleasingvorhaben schon in dieser frühen Phase an der mangelnden Bonität des Unternehmens. 

3. Konzeption und indikative Kalkulation
Erweist sich das Vorhaben als grundsätzlich umsetzbar, folgt die konzeptionelle Phase: Eine erste Transaktionsbeschreibung und eine indikative Leasingkalkulation werden erstellt – noch ohne verbindliche Bankzusagen, aber mit realistischen Parametern. Laufzeiten, Restwerte und indikative Finanzierungskonditionen werden abgestimmt, bis sie für beide Seiten passen. Am Ende dieses Schrittes steht eine Entscheidungsvorlage für das Unternehmen. Entscheidet es sich für das Leasing, geht der Prozess weiter.

4. Mandatierung des Leasinggebers
Mit der Mandatierung beauftragt das Unternehmen exklusiv die CoRE Solutions. Diese Exklusivität ist uns wichtig – sie schafft Klarheit für alle Beteiligten und vermeidet parallele Verhandlungen, die Prozesse verzögern könnten. In der Mandatsvereinbarung werden Verantwortlichkeiten, Scope und Honorare definiert. Sobald die Mandatierung vorliegt, startet die konkrete Umsetzung in enger Abstimmung mit dem Kunden: Bankenselektion, Vertragsaufbereitung und Gesellschaftsgründung.

5. Finanzierung und Bankenauswahl
In dieser Phase aktivieren wir das Netzwerk der CoRE Solutions. Wir sprechen mehrere Banken an, stellen ihnen das Immobilienleasing-Projekt vor und fragen deren Finanzierungsbereitschaft ab. Allerdings bleibt die Zahl der Banken überschaubar, damit der Wettbewerb moderat bleibt. So soll Effizienz und Verbindlichkeit sichergestellt werden. Eine gute Bankenauswahl beeinflusst die Rahmenbedingungen des Leasings maßgeblich – von Kosten über Flexibilität bis hin zur Restwertgestaltung. Bei Finanzierungsinteresse einer oder mehrerer Bank(en) erhalten wir in der Regel ein indikatives Term Sheet, in dem die für die jeweilige Bank maßgeblichen Konditionen der Finanzierung (Finanzierungshöhe, Zins, Tilgung, Restwert, Sicherheiten, etc.) dargestellt sind. Diese(s) stimmen wir mit dem Unternehmenskunden ab. Sofern kundenseitig Interesse an der Umsetzung mit einer Bank besteht, unterschreiben wir das Term Sheet und der interne Genehmigungsprozess bei der Bank beginnt. 

6. Vertragserstellung und Gesellschaftsgründung
Nach Unterzeichnung des Term Sheets erfolgt die Erstellung der leasingtypischen Verträge (Leasingvertrag, (Grundstücks-)Kaufvertrag, ggf. Bauvertrag, Ankaufsrechtsvertrag) durch uns, die wir im Anschluss mit unserem Unternehmenskunden abstimmen.
Ist die Finanzierung grundsätzlich gesichert, gründen wir eine Objektgesellschaft, je nach abgestimmter Strukturierung mit oder ohne gesellschaftsrechtliche Beteiligung des Unternehmenskunden. Diese Objektgesellschaft fungiert als Leasinggeber und Vertragspartner unseres Unternehmenskunden (Leasingnehmer). Sobald uns die unterschriftsreifen Finanzierungsverträge vorliegen, folgt der Abschluss der vorstehenden leasingtypischen Verträge mit unserem Kunden sowie der Finanzierungsverträge mit der Bank – und damit die rechtliche Verankerung der Immobilie im Leasingmodell.

7. Leasingbeginn
Mit dem im Leasingvertrag festgelegten Datum startet das Leasingverhältnis. Ab diesem Zeitpunkt zahlt der Leasingnehmer monatliche Raten an die Objektgesellschaft. Je nach Projektart beginnt das Leasing nach Fertigstellung (bei Neubau) oder unmittelbar bei Übertragung (bei Sale-and-lease-back). Das Unternehmen gewinnt Planungssicherheit, schont die Liquidität und behält die Nutzungsrechte an der Immobilie – ohne das Kapital in einer direkten Investition zu binden.
 

Fazit
Der Weg zum Immobilienleasing ist ein strukturierter Prozess mit klaren Schritten. Bis der Leasingvertrag geschlossen wird, ist typischerweise mit vier bis sechs Monaten Vorlauf zu rechnen. Wer diesen Weg geht, erhält eine Finanzierungslösung, die nicht nur flexibel ist, sondern mehr strategischen Handlungsspielraum bietet. Voraussetzung ist eine gute Bonität des Unternehmens. Gerade bei anspruchsvollen Immobilienvorhaben lohnt sich der Blick auf Leasing als Alternative zur klassischen Bankfinanzierung.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von CoRe Solutions GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post , Dezember 2025