Kapitalstrukturen im Wandel

Die Rahmenbedingungen für Immobilienfinanzierungen haben sich in den letzten Jahren verändert: Zinsanhebungen haben die Niedrig- und Nullzinsphase beendet, immer strengere regulatorische Vorgaben für die Banken und ein fragmentierter Kapitalmarkt mit verschiedenen alternativen Kapitalquellen prägen heute das Bild. Auf der Seite der Kreditgeber schreitet die Konsolidierung voran. Fusionen führen dazu, dass die Banken größer werden, ihre Anzahl und dadurch auch der Wettbewerb zurückgeht. Die Entwicklung im Asset Management ist ähnlich: Immer weniger Asset Manager verwalten immer größere Vermögen. Gerade dieser Trend führt zu Chancen für Anbieter individueller Finanzierungslösungen. Je größer die Strukturen, desto stärker wächst der Bedarf, Finanzierungen passgenau auf die Businesspläne der zu finanzierenden Immobilien, die Flexibilitätsbedürfnisse im Asset- und Portfoliomanagement und das Finanzmanagement der Immobilieninvestoren zuzuschneiden. Asset Manager, die die Erwartungen von Banken und Investoren kenne

Neue Finanzierungsrealität

Die Zinswende hat die Spielregeln am Finanzierungsmarkt grundlegend verändert. Mit dem Ende der Null- und Niedrigzinsphase sind die Fremdkapitalkosten erheblich gestiegen. Das belastet im Bestandsportfolio die Renditeerwartungen und zieht Veränderungen der Kapitalstruktur nach sich, eröffnet aber auch die Möglichkeit, Kapitalstrukturen neu zu denken und Finanzierung als strategisches Steuerungsinstrument einzusetzen. Geopolitische Verwerfungen, die stotternde Konjunktur und steigende Inflation haben die Immobilienmärkte verunsichert. Die regulatorischen Vorgaben sind zwar strenger und der Aufwand, sie zu erfüllen, ist gestiegen: Für Finanzierungsprolongationen, die früher drei Monate vor dem Finanzierungsauslauf angegangen werden konnten, müssen heute mindestens neun Monate Vorlaufzeit vorgesehen werden. In ihrer Gesamtwirkung führen diese Entwicklungen aber zu einer größeren Transparenz im Bankensektor, zu sorgfältiger strukturierten Finanzierungen und zu mehr Stabilität für Portfolios mit langfristigem Anl

Finanzierungsstrategien institutioneller Investoren

Finanzierungsstrategien werden auf die Art des Mandats und dem jeweiligen Risikoprofil der Immobilien angepasst. Grundsätzlich lassen sich zwei zentrale Mandatsarten unterscheiden: Multi-Investoren-Fonds bzw. Club Deals und Einzelmandate.

Bei Multi-Investoren-Fonds und Club Deals stehen sowohl die Marktbedingungen als auch die Eigenschaften der einzelnen Immobilien im Vordergrund. Auf Ebene der Assets bestimmen Faktoren wie die Restlaufzeit der Mietverträge, die Mieterstruktur, die Nutzungsart, die geplante Haltedauer sowie der technische und energetische Zustand maßgeblich das Investitionsrisiko. Daraus ergeben sich direkte Implikationen für die Finanzierungskonditionen und den möglichen Fremdkapitalanteil. So kann beispielsweise eine risikoarme Logistikimmobilie, die sich in einem guten baulichen Zustand befindet, energetisch ertüchtigt und zertifiziert sowie langfristig an einen bonitätsstarke Einzelmieter vermietet ist, problemlos finanziert werden. Demgegenüber erfordern komplexere Assets, etwa Multi-Tenant-Büros oder Geschäftshäuser mit unterschiedlich langen und teilweise zeitnah auslaufenden Mietverträgen, eine ausgefeilte Finanzierungsstruktur, die während der Laufzeit genügend Flexibilität für Mieterwechsel, mietfreie Zeiten, Ausbaukostenzuschüsse bietet.

Einzelmandate verfolgen hingegen oft einen stärker individualisierten Ansatz. Hier fließen neben den klassischen Rendite- und Risikoüberlegungen auch strategische Ziele der Investoren in die Finanzierungsentscheidung ein. Bei Liquiditätsüberschüssen kann es aus Sicht des Finanzmanagements beispielsweise sinnvoller sein, Objekte vollständig aus Eigenmitteln zu erwerben, anstatt Fremdkapital aufzunehmen. Große Einzelmandate genießen zudem bei Banken durch ihre konservative Ausrichtung und klare Struktur eine hohe Attraktivität. Investoren profitieren von der Flexibilität, die diese Mandatsform bietet, da Finanzierungslösungen maßgeschneidert auf den individuellen Businessplan der Immobilien sowie die Bedürfnisse des Portfoliomanagements abgestimmt werden können.

Unabhängig von der Mandatsstruktur stehen für institutionelle Investoren die Eigenschaften des Assets und die übergeordnete Investmentstrategie im Vordergrund. Beim Erwerb neuer Immobilien bevorzugen sie bei Finanzierungen einen festen Zinssatz, der über die projektierte Haltedauer der Immobilie gesichert ist. Ziel ist es, die Zinsrisiken zu minimieren und die Finanzierungsstruktur verlässlich an den Businessplan der Immobilie anzupassen. Bei Anschlussfinanzierungen spielt die Restlaufzeit der bestehenden Mietverträge eine wichtige Rolle: Feste Zinssätze und Laufzeiten, die über das Ende der wichtigsten Mietverträge hinausreichen, stabilisieren das Investment und reduzieren das Risiko teurer Anschlussfinanzierungen. Grundsätzlich gilt: Bei konservativen Immobilieninvestments muss die Rendite aus der Immobilie selbst erwirtschaftet werden und nicht aus risikobehafteten Finanzierungsstrukturen oder variablen Zinssätzen und Spekulationen auf Zinsänderungen.

Regionale Unterschiede

Die Rahmenbedingungen für Immobilienfinanzierungen variieren je nach Land, in dem sich das Objekt befindet, erheblich. In Europa ist das Finanzierungsumfeld besonders komplex und länderspezifisch geprägt. Hier beeinflussen die Spreads zwischen den Renditen der Immobilien und den Finanzierungskosten die Attraktivität einer Investition maßgeblich. Es kann durchaus vorteilhaft sein, auch in US- und lateinamerikanischen Märkten mit Deutschen Banken zu finanzieren, da diese oft mit Kreditverträgen nach deutschem Recht arbeiten, wodurch die Investments innerhalb bekannter rechtlicher und regulatorischer Rahmenbedingungen bleiben und Anpassungen an lokale Finanzierungspraktiken und -partner weniger relevant sind.

Relationship-Ansatz

Langfristige, vertrauensvolle Beziehungen zu Banken sind ein zentraler Erfolgsfaktor für verlässliches Immobilien Asset Management. Über Jahre stabile Partnerschaften erlauben es, auch in Situationen unerwarteter Entwicklungen, etwa bei Marktverwerfungen, pragmatische und nachhaltige Lösungen zu finden. Im Vergleich zu standardisierten Finanzierungen ermöglicht dieser Relationship-Ansatz deutlich mehr Flexibilität. Mit Vertrauen, Erfahrung und gegenseitiger Transparenz lassen sich Konditionen und Strukturen individuell auf die Immobilie und den Investmentplan abstimmen und wenn nötig neu justieren.

Für den Asset Manager ist es dabei entscheidend, dass die Finanzierung intern nicht isoliert betrachtet wird, sondern in das Transaktionsmanagement, das laufende Asset Management und die übergeordnete Portfolio-Steuerung integriert wird. So können Finanzierungsentscheidungen proaktiv in die operative und strategische Planung einfließen, Risiken frühzeitig identifiziert und Kapitalressourcen optimal eingesetzt werden. Die Grundphilosophie hinter dieser integrierten Perspektive ist, dass Investoren und Banken gleichermaßen die Funktion von Kapitalquellen haben, ohne die Immobilientransaktionen nicht realisierbar wären. Beide Parteien stellen spezifische Anforderungen an Transparenz, Sicherheit und Nachvollziehbarkeit, die ein professionelles Asset- und Portfoliomanagement kennen und erfüllen muss.

ESG-Einfluss auf die Kapitalstruktur

Die ESG-Kriterien beeinflussen mittlerweile die Gestaltung von Immobilienfinanzierungen signifikant. Banken berücksichtigen sie immer stärker bei der Festlegung ihrer Konditionen. Neben Zinsvergünstigungen bieten sie speziell für ESG-relevante Investitionen Green Loans oder spezielle Transformation Loans, die Modernisierungen und energetische Verbesserungen ermöglichen. Dadurch entstehen konkrete finanzielle Anreize, nachhaltige Immobilienstrategien umzusetzen. Zertifizierungen wie BREEAM, LEED oder DGNB werden zunehmend zu harten Voraussetzungen für Finanzierungszusagen oder gute Konditionen, insbesondere bei europäischen Kreditgebern, die ihre Portfolios nach den Vorgaben der EU-Taxonomie klassifizieren müssen. Die wachsende Bedeutung der Zertifizierungen stärkt die Marktposition nachhaltiger Objekte und schafft Wettbewerbsvorteile für Investoren, die ESG-Strategien frühzeitig integriert haben.

Parallel dazu prägen auch die Anforderungen der Investoren die Kapitalstruktur: Nachhaltige Objekte haben heute Priorität, und Finanzierungen müssen diesen Trend aufgreifen und unterstützen. Für Asset Manager bedeutet dies, dass ESG nicht mehr nur als regulatorische oder kommunikative Notwendigkeit betrachtet wird, sondern integraler Bestandteil der Finanzierungsstrategie und des Risikomanagements ist.

Ausblick: Chancen in einem dynamischen Umfeld

Das Finanzierungsumfeld für institutionelle Immobilieninvestoren bleibt komplex und dynamisch. Alternative Finanzierungsformen gewinnen an Bedeutung, können aufgrund der geringen Regulierung auch gewisse Risiken nach sich ziehen. Gleichzeitig wirken Bankenfusionen und die Konsolidierung des Kreditmarktes als zusätzliche Unsicherheitsfaktoren: Weniger Wettbewerb kann zu ungünstigeren Konditionen führen und künftige Finanzierungen erschweren. Für Asset Manager, die flexibel und spezialisiert agieren und auf langjährige, vertrauensvolle Beziehungen zu ihren Finanzpartnern setzen, entstehen gerade daraus Chancen. Frühzeitige, realistische Planung und die enge Verzahnung von Asset-, Portfolio- und Finanzierungsmanagement ermöglichen es, Risiken zu minimieren und neue Finanzierungsansätze passgenau zu integrieren. Der strategische Umgang mit der Kapitalstruktur wird so zum Erfolgsfaktor für die nachhaltige Steuerung institutioneller Immobilienportfolios – ökologisch wie wirtschaftlich.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Manova Partners GmbH
Erstveröffentlichung: Immobilien und Finanzierung, 1. Oktober 2025