Mieten statt kaufen boomt

Was einst als „Arme-Leute-Lösung“ abgetan wurde, hat sich in den USA zu einem begehrten Wohnmodell gewandelt. Mietwohnungen haben sich fest in der amerikanischen Wohnkultur verankert. Rund 70 Prozent des Mietwohnraums liegt heute laut US Real Estate Investor in den Händen privater Investoren, während die Mieterzahlen gegenüber früheren Dekaden deutlich zugenommen haben – quer durch alle Altersgruppen, Bildungsschichten und ethnischen Hintergründe.

Die Zahlen sprechen für sich: Von 42,6 Millionen Mieterhaushalten im Jahr 2015 kletterte die Anzahl auf 46,15 Millionen im ersten Quartal 2025 – ein Plus von 8 Prozent. Zum Vergleich: 1990 zählte man lediglich 32,92 Millionen. Parallel dazu hielt sich die Leerstandsquote auf niedrigem Niveau – laut Callan von 2017 und 2021 im Durchschnitt bei etwa 4,5 Prozent. Die Pandemie verstärkte diesen Trend noch; die Quote sank 2022 zeitweise unter 3 Prozent. Erst der intensivierte Wohnungsbau ließ sie bis Ende 2024 wieder auf 5,2 Prozent ansteigen.

Mieten oder Kaufen? Ein ungleiches Duell
Die wachsende Schere zwischen Wohneigentum und Miete treibt den Mietmarkt nachhaltig an. Heute liegen monatliche Hypothekenzahlungen satte 35 Prozent über den durchschnittlichen Apartmentmieten. Zwar könnte diese Differenz bis Ende 2025 auf 32 Prozent sinken – für viele Amerikaner bleibt der Immobilienkauf dennoch außer Reichweite.

Verschärft wird diese Dynamik durch die Zurückhaltung bestehender Eigenheimbesitzer: Rund 80 Prozent profitieren von Hypothekenzinsen unter 5 Prozent aus früherer Zeit - im Vergleich zu aktuell rund 7 Prozent - und scheuen daher den Verkauf. In Hotspots wie Austin und Los Angeles klafft die Lücke besonders weit – hier übersteigen die Kaufkosten die durchschnittliche Miete um mehr als das 2,5-fache.

Doch nicht nur die Kosten entscheiden. Paul Decaine, Präsident des Projektentwicklers Aventon Companies, beobachtet: „Trotz des erweiterten Angebots bleibt die Nachfrage nach Premium-Wohnimmobilien im Class-A-Segment ungebrochen stark. Die Auswahlmöglichkeiten für Mieter sind größer denn je, doch das Interesse wächst weiter – nicht zuletzt durch das Homeoffice, das mehr Flexibilität bei der Wohnortwahl ermöglicht. Moderne Apartments bieten einen komfortablen, schlüsselfertigen Lebensstil mit maximaler Flexibilität – ohne die langfristigen Bindungen eines Eigenheimkaufs.“

Bauen statt kaufen
Bei der Investition in die Entwicklung von Apartmentanlagen bieten sich unternehmerisch ausgerichteten Anlegern im Vergleich zu Bestandsimmobilien überdurchschnittliche Ertragschancen, da sie sich hierbei bereits ab einem sehr frühen Zeitpunkt an der Wertschöpfungskette der Immobilien beteiligen und die Haltedauer der Investments relativ kurz ist. So dauert der Zyklus aus der Entwicklung hochwertiger Apartmentkomplexe, der Vermietung und dem "en bloc" Verkauf an einen institutionellen Investor in der Regel nicht mehr als drei bis vier Jahre – und kann für deutsche Anleger sehr lukrativ sein, wenngleich ein solches unternehmerisches Investment auch immer mit Risiken verbunden ist. Es braucht allerdings eine exzellente Vernetzung im Markt und eine hohe Expertise, um Projekte mit einem attraktiven Rendite-Risiko-Profil zu identifizieren – und erfolgreich umzusetzen.

Ein gutes Beispiel hierfür ist die Projektentwicklung „NRP Democracy Center" mit 386 geplanten Class-A-Apartments in Bethesda, Maryland, rund 13 Meilen nordwestlich der Innenstadt von Washington D.C., die Ende August 2025 angekauft wurde. Das geplante Gesamtinvestitions­volumen beträgt rund 141 Mio. USD, der Eigenkapitalanteil der drei beteiligten BVT-Investmentgesellschaften beläuft sich auf rund 45 Mio. USD. Die Investition erfolgt für das von der BVT-Kapitalverwaltungsgesellschaft derigo GmbH & Co. KG verwaltete Investmentvermögen BVT Residential USA 19 GmbH & Co. Geschlossene Investment KG („BVT Residential USA 19“) sowie für ein Private Placement und ein weiteres, für einen Einzelinvestor konzipiertes Beteiligungsangebot im Rahmen der Residential USA Serie.

Aktuell gute Einstiegschancen für Investoren
Aufgrund der stark gestiegenen Zinsen ab Mai 2022 ist seit Anfang 2023 ein deutlicher Rückgang des Immobilienfinanzierungsvolumens bei US-Banken und Versicherungen festzustellen. Gleichzeitig wird in einigen Großstadtregionen, insbesondere im sogenannten Sunbelt, teils deutliche Überbauung sichtbar. Nach dem Höhepunkt der Neubautätigkeit in den Jahren 2022/2023 mit bis zu 580.000 Wohnungen im Class-A Segment, wird die Neubautätigkeit in diesem Jahr voraussichtlich auf 275.000 Wohnungen fallen. Es ist deshalb davon auszugehen, dass spätestens im ersten Quartal 2026 die teils noch bestehende Überbauung absorbiert sein wird. In den Jahren 2026 und 2027 soll die Neubautätigkeit dann wieder leicht auf 290.000 bzw. 300.000 pro Jahr ansteigen. Ab Mitte nächsten Jahres ist in den meisten Großstadtregionen mit einem klaren Unterangebot an Mietwohnungen mit entsprechenden Auswirkungen auf die Mietpreise zu erwarten.

Die aktuelle Marktsituation bietet attraktive Anlagemöglichkeiten, insbesondere für opportunistische Anleger im Rahmen von Private Placements oder Club Deals. Während Trumps Protektionismus den klassischen Privatanleger kurzfristig vielleicht abschreckt, bietet sich für längerfristig agierende Investoren durch den Abbruch der Neubauprojektpipeline ein Potenzial mit gutem Chance-/Risiko-Profil. Sobald "Ebbe" auf der Angebotsseite herrschen wird, dürften Verkäufe mit sehr attraktiven Gewinnmargen möglich sein. Entscheiden bleibt die langfristige Entwicklung des Mietmarktes. Und hier sind die Voraussetzungen aufgrund der demographischen Entwicklung und auch des Mietwohn-Trends in den USA ausgezeichnet.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von BVT Holding
Erstveröffentlichung: The Property Post, Oktober 2025