Ausblick Immobilienfinanzierung 2026

Die gewerbliche Immobilienfinanzierung zeigt Anzeichen der Stabilisierung. Neugeschäft und Transaktionsvolumen ziehen langsam wieder an. Doch die Branche bleibt vorerst verhalten optimistisch, weil teure Refinanzierungen in Milliardenhöhe anstehen – so das Fazit eines Expertenpanels mit BF.direkt, LBBW, KPMG und ING auf der Expo Real.

Die gewerbliche Immobilienfinanzierung bewegt sich zwar weiterhin auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau, doch Neugeschäft und Transaktionsvolumen ziehen vorsichtig wieder an – trotz anhaltender Herausforderungen, insbesondere bei der Refinanzierung großer Gewerbeimmobilien. Zurzeit beschäftigt die Branche vor allem, ob für das kommende Jahr mit einer nachhaltigen Erholung zu rechnen ist oder das Finanzierungsumfeld weiterhin gedämpft bleiben wird.

Aktuelle Zahlen vermitteln vorsichtigen Optimismus. Mit dem Anstieg des BF. Quartalsbarometers von minus 9,58 Punkten auf minus 7,04 Punkte zeigte sich im dritten Quartal 2025 eine Stimmungsaufhellung bei den gewerblichen Finanzierern. Zwar bleibt der Index weiterhin deutlich im negativen Bereich, doch dieser Wert entspricht dem höchsten Stand seit dem zweiten Quartal 2022 und signalisiert eine gewisse Stabilisierung im Markt.

Zinsentwicklung im Blick der Finanzierer
Was Finanzierer und Kreditgeber stets im Blick haben, ist die Zinsentwicklung. Seit dem Frühjahr 2025 liegt der Leitzins bei 2,25 Prozent. Damit rangiert er deutlich unter den Werten der Inflationskrise in den Jahren 2022 und 2023, zeigt aber auch, dass die Zinsnullpunkt der vorangegangenen Dekade endgültig vorbei ist.

Eine Entwicklung, die Rita Marie Roland, Partnerin und Head of Financial Services Real Estate Transactions bei der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG, relativ entspannt betrachtet: "Die Zinsen haben sich jetzt wieder auf einem einigermaßen stabilen Niveau eingependelt und sind auch nicht ausschließlich verantwortlich für die verhaltene Bewegung am Markt. Vielmehr wurden die Immobilienwerte in den vergangenen zweieinhalb Jahren häufig immer noch nicht angepasst, weil zahlreiche Verkäufer keinen realistischen Blick auf die Preise haben. In vielen Fällen werden sich Käufer und Verkäufer beim Preis nicht einig." Das dürfte sich aber bald ändern, ist Roland sicher, denn bis 2026 würden mehr als 300 Milliarden Euro an Krediten in Europa auslaufen: "Die Maturity Wall ist real".

Anschlussfinanzierungen sind derzeit das Damoklesschwert der Finanzierer, vor dem sich viele Investoren fürchten. Denn in naher Zukunft laufen viele Finanzierungen aus, die einst zum Niedrigzins abgeschlossen wurden. Dirk Jörns, Leiter Immobilienkunden Inland und Wohninvestments bei der Landesbank Baden-Württemberg (LBBW), ist sicher, dass das Thema Anschlussfinanzierung für Veränderung sorgen wird: "Die Banken werden sich in Bezug auf Prolongationen sehr rechtzeitig mit Ihren Kunden verständigen, um tragfähige Lösungen zu finden, dies wird insbesondere aufgrund der veränderten Zinslandschaft nicht in jeder Konstellation einfach und von Erfolg gekrönt sein, entsprechend wird Bewegung in den Markt kommen."

Kreditverhandlungen bleiben schwierig
Nach Berechnungen des Immobiliendienstleisters CBRE laufen derzeit Kredite für Immobilienprojekte in Höhe von etwa 50 Milliarden Euro Gefahr, nicht verlängert zu werden. Sie wurden zwischen 2019 und 2022 zu damals extrem niedrigen Zinsen aufgenommen, um bestehende oder geplante Büro- und Geschäftshäuser zu kaufen. "Wer heute eine Anschlussfinanzierung braucht, muss aber nicht nur generell höhere Zinsen zahlen, sondern bekommt womöglich auch nur einen niedrigeren Kredit", erklärt Francesco Fedele, CEO des Finanzierungsberaters BF.direkt. "Das liegt daran, dass der Wert vieler Immobilien schneller gesunken ist als die Schulden getilgt wurden."

Je höher der Kredit im Verhältnis zum Wert des Gebäudes, desto höher die Zins- und Tilgungsbelastung. Einen neuen Kredit auszuhandeln, sei derzeit schwierig, sagt Fedele. "Momentan gibt es viele Banken, die ihre laufenden Kredite noch nicht fällig stellen, lange wird ihre Geduld aber nicht mehr anhalten", ist der BF.direkt-Chef sicher.

Wer refinanzieren muss, für den wird es auch teuer, weil die Margen der Banken in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind. Neue Kredite sind seit Beginn der Krise vor rund drei Jahren um 80 bis 100 Basispunkte teurer geworden. Der Grund: Die Banken stufen Immobilienfinanzierungen seit der Zinswende als riskanter ein und lassen sich potenzielle Risiken vergüten. Aber auch die zunehmende Regulierung der Banken spielt eine wichtige Rolle. Heutzutage müssen sie mehr Eigenkapital hinterlegen, was sich in höheren Margen widerspiegelt.

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Erstveröffentlichung: Haufe Immobilien, September 2025