Marktkonsolidierung im Hotelsegment

Die Konsolidierung im Hotelmarkt und die Marktmacht großer Hotelketten führen zu Veränderungen in der Struktur von Betreiberverhältnissen und Eigentümerstrategien. Für Eigentümer von Hotelimmobilien stellen sich zentrale Fragen: Wie beeinflussen Eigentümerwechsel und Partnerschaften die Rentabilität? Welche Rolle spielen Pacht- und Managementverträge im dynamischen Marktumfeld?

Die Zusammenarbeit mit großen Marken ist ein gängiges Modell, um Marktkonsolidierung zu begegnen und eine Stabilität in den Beziehungen zu gewährleisten. Direktverträge zwischen Immobilieneigentümern und großen Hotelmarken bieten die Sicherheit, dass der Betreiberwechsel nicht schnell und unvorhersehbar stattfindet. Allerdings stellt sich das Problem, dass sich innerhalb der Pachtdauer von bis zu 20 Jahren die Eigentümerstrukturen und die strategische Bedeutung bestimmter Standorte verändern können. In solchen Fällen kann es passieren, dass die Betreiberstrategien an Effizienz verlieren und Standorte eher „auf Verschleiß gefahren“ werden. Dies ist besonders problematisch, wenn Standorte nach einer Übernahme durch neue Investoren nicht mehr als strategisch wichtig angesehen werden.

Ein partnerschaftlicher Ansatz ist oft erfolgreicher, wenn er auf einem Portfolio von Hotels basiert. Einzelobjekte bieten weniger Spielraum für langfristige Partnerschaften, insbesondere wenn es sich um ein einmaliges Investment handelt. 

Modell der Opco-Propco-Struktur
In der heutigen Marktlandschaft wird auf das Modell der Opco-Propco-Struktur zurückgegriffen. Es handelt sich um eine Trennung zwischen dem Betrieb des Hotels (Opco) und dem Besitz der Immobilie (Propco). Dies ermöglicht es, verschiedene Geschäftsstrategien und Risikomanagementansätze zu kombinieren. In vielen Ländern, z. B. Deutschland, ist der Pachtvertrag der Marktstandard. Andere Märkte in Europa setzen vermehrt auf Managementverträge. Das Covivio-Portfolio umfasst derzeit etwa 62% Miet- bzw. Pachtverträge und 38% bestehen aus Hotels im Eigenbetrieb oder mit Managementverträgen.

In Frankreich und Belgien beispielsweise betreibt die Tochtergesellschaft Wiziu 24 Hotels im Eigenbetrieb. Diese Flexibilität bei der Wahl des Modells zeigt die Vielfalt der Strategien, um sich den Marktgegebenheiten und den regulatorischen Rahmenbedingungen anzupassen.

Sichere Pachtverträge und operative Risiken
In Deutschland wurde das operative Risiko im Hotelbetrieb weitgehend gemieden, indem man auf Pachtverträge setzte. Diese wurden als sicherer Weg angesehen, da der Eigentümer feste Pachteinnahmen erhielt, ohne sich mit dem Hotelmanagement auseinandersetzen zu müssen. In einem herausfordernden Marktumfeld, wie während der Corona-Krise, bot dieser Ansatz Stabilität, da die Pachteinnahmen auch in schwierigen Zeiten vertraglich gesichert waren.

Dieses Modell bringt auch Nachteile mit sich. Die Eigentümer haben weniger Einfluss auf betrieblichen Entscheidungen, was problematisch werden kann, wenn sich der Betreiber ändert oder neue strategische Partnerschaften eingegangen werden. In diesem Kontext ist die Frage, wie viel Einfluss ein Eigentümer tatsächlich haben kann, von zentraler Bedeutung.

Bedeutung von Change-of-Control-Klauseln
Kritisch wird es, wenn ein Betreiber von einem internationalen Investmentpartner übernommen wird. Dann kann sich die Strategie des Unternehmens dramatisch ändern. Die Möglichkeit, strategische Entscheidungen in Bezug auf Marken, Standards oder Investitionen mitzugestalten, ist für Eigentümer von großer Bedeutung. Der partnerschaftliche Ansatz sollte im Vertrag festgelegt werden, jedoch muss dieser personenunabhängig gestaltet sein, um eine langfristige Stabilität zu gewährleisten. Change-of-Control-Klauseln sind entscheidend, da sie Eigentümern ermöglichen, ihre Interessen in Fällen von Betreiberwechseln oder strategischen Umstellungen zu wahren.

Die Kunst liegt darin, Verträge nicht als starre Dokumente zu betrachten, sondern sie dynamisch und pragmatisch zu gestalten. Ein Vertrag sollte eine Win-Win-Situation schaffen und den Betrieb langfristig sichern, ohne zu viel Einfluss von Einzelpersonen oder wechselnden Investoren zu erlauben.

Auswirkungen internationaler Investoren und Markenübernahmen
Ein weiteres Thema, das die Marktkonsolidierung betrifft: Wie wirken sich Markenentwicklungen und -übernahmen auf die Rentabilität von Hotelimmobilien aus? Die Übernahme von Marken durch globale Hotelgesellschaften birgt Risiken, da diese Marken in einigen Fällen an Identität und Qualität verlieren können. Wenn globale Player die Kontrolle übernehmen, können zuvor gepflegte Marken verwässert werden und zu einem Verlust an Kundenbindung und Marktwert führen. Dagegen kann die Einbindung einer Marke in Distributionskanäle globaler Hotelgesellschaften mit entsprechenden Loyalty-Programmen neue Gäste anziehen.

Fazit: Partnerschaft auf Augenhöhe als Schlüssel zum Erfolg
Es zeigt sich, dass Marktkonsolidierung und Veränderungen in den Eigentümerstrukturen tiefgreifende Auswirkungen haben. Eigentümer sollten nicht nur auf die vertraglichen Vereinbarungen achten, sondern auch eine partnerschaftliche Zusammenarbeit mit den Betreibern fördern. Dies erfordert ein pragmatisches Management von Beziehungen und eine langfristige Perspektive, die die Flexibilität für Veränderungen in der Betreiberlandschaft berücksichtigt.

Ein erfolgreiches Geschäftsmodell wird von der Fähigkeit abhängen, auf Marktveränderungen flexibel zu reagieren und dabei das langfristige Wohl beider Partner im Auge zu behalten. Verträge sind wichtig, aber die persönliche Zusammenarbeit und das Vertrauen bleiben die entscheidenden Faktoren für den Erfolg im Hotelimmobiliengeschäft.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Covivio
Erstveröffentlichung: ahgz, August 2025