Zwischen Optimismus und Zurückhaltung

Die aktuelle Stimmung am deutschen Immobilieninvestmentmarkt ist auch gegen Ende des Jahres zwiespältig: Es dominiert eine Mischung aus vorsichtigem Optimismus und dezenter Zurückhaltung. Der Markt hat sich im Vergleich zu 2023 zwar stabilisiert und zeigt eine leichte Erholung: Nach Angaben von Colliers wurden in Deutschland in den ersten drei Quartalen 2025 Immobilien für 23,7 Milliarden Euro gehandelt. Aber die Verunsicherung der Marktteilnehmer bleibt. Die Zahl der Transaktionen stieg zwischen Januar und September gegenüber dem Vorjahr um fünf Prozent an, was bei gleichem Volumen darauf hindeutet, dass sich hinsichtlich der Größenstruktur der Abschlüsse noch keine signifikante Verschiebung zu größeren Ticketgrößen abzeichnet. 

Francesca Boucard, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers, schätzt das Marktgeschehen aktuell so ein: „Der Investmentmarkt ist weiterhin in einer Transformationsphase, in der sich institutionelle Investoren komplexen, zum Teil rasant ändernden geopolitischen und konjunkturellen Entwicklungen gegenübersehen. Die anhaltende Verunsicherung zeigt sich weiterhin deutlich am Ausbleiben großvolumiger Transaktionen.“

Die allgemeine Verunsicherung spiegelt auch die jüngste Sentiment-Umfrage von Rueckerconsult im Auftrag der HIH Invest Real Estate und Ypsilon Steuerberatungsgesellschaft unter 153 Marktakteuren wider: Während Property- und Facility-Manager ihre aktuelle Lage nach wie vor positiv einschätzen (0,75), zeigt sich bei Investment- und Asset-Managern ein deutlicher Stimmungsumschwung: 2024 noch leicht positiv bewertet (+0,07), liegt der Index nun bei -0,77. Im vergangenen Jahr war die Branche optimistischer. 

Zeit für antizyklische Investments

Die mittelfristigen Erwartungen der Befragten für die kommenden sechs bis zwölf Monate signalisieren mit 0,06 Punkten lediglich eine leichte Erholung, während die langfristigen Aussichten (0,88) deutlich optimistischer bewertet werden – wenngleich spürbar zurückhaltender als im Vorjahr (1,59). „Nach den Herausforderungen der vergangenen Jahre stabilisiert sich die Branche zunehmend in einem komplexen Umfeld. Entscheidend sind nicht kurzfristige Konjunkturschwankungen, sondern die strukturellen Rahmenbedingungen – und hier eröffnen sich neue Chancen. Wer diese Phase nutzt, um strategisch und antizyklisch zu investieren, kann langfristig von den starken Fundamentaldaten der Immobilienmärkte profitieren“, sagt Alexander Eggert, Geschäftsführer der HIH Invest.

Dennoch kommt der Investmentmarkt noch nicht wieder in Schwung. Für den richtigen Kick müssten sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern weiter annähern, sind viele Marktakteure sicher. „Zunächst braucht es ein realistisches Bewusstsein, dass Kapital begrenzt ist. Wer frühzeitig am Markt aktiv wird, kann noch Investoreninteresse gewinnen und verhindern, dass Preise weiter unter Druck geraten“, ist Torsten Hollstein, Geschäftsführer von CR Investment Management überzeugt. „Aus früheren Krisen wissen wir: Verluste lassen sich besser früh akzeptieren, als abzuwarten und die Situation dadurch zu verschlimmern.“

Deutscher Markt im europäischen Vergleich teuer

Maximilian Leyser, Head of Business Development bei Manova Partners, gehört zu den „vorsichtigen“ Optimisten. „Nach deutlicher Korrektur durch den Zinsschock haben sich die Anfangsrenditen über die letzten Quartale hinweg stabilisiert – zeigen in ausgewählten Assetklassen und Lagen sogar schon erste Anzeichen einer Trendwende“, sagt Leyser. „Das dürfte Investoren zunehmend Sicherheit geben, wieder aktiver zu werden.“ Allerdings sei der deutsche Markt im europäischen Vergleich immer noch recht teuer, einhergehend mit schwächelndem Wachstum keine ideale Kombination. „Wir gehen im Inland daher weiterhin sehr selektiv vor und schauen uns einige wenige Märkte und Lagen an, welche wir gerade als attraktiv bewerten,“ so Leyser. 

Bei Savills Investment Management ist man sicher, dass Deutschland, Frankreich und Großbritannien die drei größten und liquidesten Investmentmärkte Europas bleiben werden. Allerdings erwartet Deutschlandchef Gerhard Lehner nur eine langsame Erholung, da der Abstand der Immobilienrenditen zum Zinsniveau aktuell noch relativ gering sei. Dagegen schätzt er die geopolitischen wie wirtschaftlichen Unsicherheiten nach wie vor groß ein. „In Deutschland sind strukturelle Defizite weiterhin ein Dauerthema. Die Wirkung der geplanten wirtschaftspolitischen Maßnahmen der neuen Bundesregierung ist noch offen“, so Lehner. „Wir erwarten allerdings, dass die angekündigten Fiskalpakete in den Bereichen Infrastruktur und Verteidigung ab Mitte 2026 Wachstumsimpulse setzen und damit auch zur europäischen Erholung beitragen dürften. Deutschland wird von internationalen Investoren zunehmend wieder als Stabilitätsanker gesehen.“

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Erstveröffentlichung: The Property Post, Oktober 2025