Serielles Bauen gewinnt an Bedeutung

Wohnraum ist gesucht und wird gebraucht. Und das bleibt auch so. Einer Prognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung aus 2025 zufolge gibt es in Deutschland bis 2030 einen Bedarf von rund 320.000 neuen Wohnungen pro Jahr. Die Zahl der Haushalte wird aufgrund der Alterung der Bevölkerung und vermehrter Single-Haushalte bis 2030 um 1,3 Prozent auf 42,6 Millionen wachsen. 

Besonders groß ist der Bedarf in den sieben größten Städten – Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Stuttgart, Köln und Düsseldorf. Hier liegt der Bedarf zusammen bei jährlich 60.000 neuen Wohnungen. Natürlich gibt es auch eine Reihe von schrumpfenden Regionen. 

Das serielle und modulare Bauen kann bei der Lösung des Wohnungsbedarfs einen wesentlichen Beitrag leisten. Mehr als jede zehnte neu gebaute Wohnung wurde nach Zahlen des Bundesbauministeriums im vergangenen Jahr mit Fertigbauteilen errichtet. Der Anteil am Wohnungsneubau erhöhte sich von acht auf 11,5 Prozent. 

Der GdW erwartet, dass künftig bis zu 25 Prozent des Wohnungsbaus über serielles und damit industrielles Bauen laufen könnte. Die erste GdW-Rahmenvereinbarung, gültig von 2018 bis Ende 2023, erfüllte die Erwartungen: Knapp 50 Bauvorhaben mit rund 5.000 Wohneinheiten wurden umgesetzt. Das entspricht etwa fünf Prozent der Bauleistung der GdW-Mitglieder. Angesichts der Tatsache, dass die Rahmenvereinbarung Neuland war und die Unternehmen den Umgang damit erst erlernen mussten, ist dies ein beachtliches Ergebnis. 

Mit der im Jahr 2023 gestarteten GdW-Rahmenvereinbarung 2.0 setzt sich der Erfolg fort. Deutlich schneller als in der ersten Rahmenvereinbarung wurden trotz schwierigem Marktumfeld bereits im ersten Jahr viele Aufträge platziert. So waren rund 5.000 Wohneinheiten vertraglich gesichert oder kurz vor Abschluss. Die Nachfrage hat bis heute nicht nachgelassen. Neben den Mitgliedsunternehmen des GdW interessieren sich zunehmend auch Nichtmitglieder für die Angebote. Damit entfaltet die Vereinbarung Strahlkraft über die Verbandsunternehmen hinaus. Neben den Systemangeboten aus der Rahmenvereinbarung verzeichnet der GdW zudem die Umsetzung weiterer interessanter Bauvorhaben durch Mitgliedsunternehmen, die sich ebenso dem seriellen und modularen Bauen zuordnen lassen.  

Die zweite Rahmenvereinbarung umfasst 20 Hersteller und 25 unterschiedliche bauliche Lösungen, die bundesweit verfügbar sind. Die Bandbreite reicht von Holz- und Hybridbauweisen über Stahl bis hin zu Beton. Aus Angebotsperspektive zeigt sich damit ein breites Spektrum, das keine wesentlichen Lücken mehr offenlässt. 

Kostensicherheit in bewegten Zeiten 

Die Kosten (KG 300/400 teilw. KG 700 in Euro/m² Wohnfläche brutto!) liegen bei der Hälfte der ausgewählten Konzepte unter dem Medianwert von 3.000 Euro/m² Wohnfläche und damit deutlich unter dem üblichen Marktniveau. Die Spannbreite reicht von unter 2.400 bis knapp 4.400 Euro/m² – je nach Bauweise, Materialwahl und technischer Ausstattung. Holzbau, Stahlbeton und Hybridformen sind vertreten. Die für fünf Jahre geltenden Preise bieten angesichts der volatilen Baukostenlage dringend benötigte Kalkulationssicherheit. Eine Anpassung ist nur auf Basis transparenter Baupreisindizes vorgesehen. Unter Annahme mittlerer Kosten, auch für das Grundstück, sind Zielmieten von etwa 14 Euro/m² kalkulierbar. Das liegt noch deutlich oberhalb der avisierten 10 bis 12 Euro/m² für normale Einkommensgruppen, aber bereits deutlich unterhalb der aktuell normalerweise notwendigen 18 bis 24 Euro/m². 

Trotz schwieriger Rahmenbedingungen wie steigender Baukosten, Zinsen und Materialpreise hat sich das serielle und modulare Bauen als praktikabler Ansatz etabliert. Hemmnisse bestehen jedoch weiterhin. Generell stellt die Verfügbarkeit geeigneter und bebaubarer Grundstücke ein zentrales Problem insbesondere in den urbanen Zentren, dort wo der Bedarf am größten ist, dar. Darüber hinaus lassen sich die verfügbaren Grundstücke nicht selten durch sehr alte oder fehlende Planvorgaben nur suboptimal bebauen. Hinzu kommt das Vergaberecht, das öffentliche Auftraggeber auch beim Rückgriff auf Rahmenverträge zu umfänglichen Wettbewerbsverfahren verpflichtet. Zentraler Kritikpunkt ist der sogenannte Miniwettbewerb, der öffentliche Auftraggeber verpflichtet, alle infrage kommenden Rahmenvertragspartner einzubeziehen und nicht nur die Favoriten. Am Ende kann nur ein Anbieter bauen! Hier besteht dringender Handlungsbedarf, um unnötige Bürokratie sowohl auf Anbieter als auch auf Nachfragerseite abzubauen. 

Für eine stärkere Marktdurchdringung wären Anpassungen im Vergaberecht erforderlich. Eine Vereinfachung der Verfahren über einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren könnte öffentlichen Wohnungsunternehmen und Kommunen die Umsetzung erheblich erleichtern. Auch die funktionale Ausschreibung sollte rechtlich als gleichgestellte Alternative zur klassischen Losvergabe gestärkt werden, um die Vorteile integrierter Planung, Fertigung und Errichtung optimal nutzen zu können. 

Die aktuelle Bundesregierung, aber auch die Länder befassen sich mit einer Reihe der bestehenden „Bau-Schmerzen“. Die Umsetzung und schlussendlich die Wirkung der Maßnahmen dauern jedoch. Immerhin hat sich die Stimmung im Wohnungsbau im Juni merklich aufgehellt. Das zeigt der vom ifo-Institut ermittelte Geschäftsklimaindex. Die Auftragslage sei zwar weiter unbefriedigend, die Unternehmen litten unter Stornierungen. Aber der Anteil der Firmen mit Auftragsmangel sank von 51 auf 47,9 Prozent. Die Quote lag anderthalb Jahre fast durchgängig über 50 Prozent. 

Den Markt maßgeblich geprägt 

Insgesamt gilt das serielle Bauen heute als wichtige Ergänzung zum klassischen Bau. Angesichts von Fachkräftemangel, steigenden Kosten und wachsenden Nachhaltigkeitsanforderungen bietet es erhebliches Potenzial. Durch standardisierte Ansätze lassen sich nicht nur Bauzeiten verkürzen und Kosten stabilisieren, sondern auch ökologische Vorteile erzielen – etwa durch recyclingfähige Konstruktionen.  

Die GdW-Rahmenvereinbarungen haben diesen Markt maßgeblich geprägt und weiterentwickelt. Sie haben den Einstieg erleichtert, Standards gesetzt und Innovationen gefördert. Die rasante Entwicklung im Bereich Digitalisierung/künstlicher Intelligenz/Robotik wird nicht vor der Baustelle „Halt machen“, sondern zum Treiber – auch dort schneller als wir denken. Damit wir hier vorankommen, bedarf es allerdings klarer politischer Unterstützung und passender gesetzlicher Rahmenbedingungen.  

Der GdW ist Partner der PLENBA – Der Kongress für Planen, Entwickeln und Bauen
Politik und Verwaltung, Bauwirtschaft und Immobilienwirtschaft, Planer und Architekten, Energiewirtschaft und Baustoffhersteller - die PLENBA am 13. und 14. November im Cafe Moskau in Berlin ist der zentrale Kongress für alle, die die Zukunft der Bau- und Immobilienbranche aktiv mitgestalten wollen. Mehr dazu unter www.plenba.de 

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von GdW Bundesverband deutscher Wohnungs-und Immobilienunternehmen e.V.
Erstveröffentlichung: The Property Post, Oktober 2025