Umland verstehen

Die größten Potenziale für den Wohnungsbau liegen nicht in Berlin, München oder Köln, sondern in Märkisch-Oderland, Rhein-Sieg oder in München-Land. In den Umlandgemeinden der Metropolen und der kreisfreien Städte gibt es zahlreiche Flächen, die für eine gewerbliche Bebauung vorgesehen sind oder die einst gewerblich genutzt wurden, jetzt aber brach liegen, weil sich die Betriebe an Orten konzentrieren, wo die Verkehrsanbindung noch günstiger und die Gewerbesteuerhebesätze noch niedriger sind.

Eine Änderung bestehender Bebauungspläne hin zu Wohnen oder einem gemischt genutzten Quartier dauert Jahrzehnte. Denn dafür müssen bestehende Pläne über Bord geworfen und zahlreiche neue Unterstützer gewonnen werden. Die Suburbanisierung der vergangenen Jahre wirkt dabei paradoxerweise oft kontraproduktiv. Denn Neubewohner, die erst unlängst aus der stressigen Stadt zugezogen sind, lieben die Ruhe und erweisen sich oft als die erbittertsten Gegner weiteren Zuzugs. Hinzu kommen die Verlustängste der Altbewohner, die die Identität ihres Heimatortes schwinden sehen. Und alle gemeinsam nehmen Wachstum und seine Ausprägungen vor allem linear und als stetige Verschlechterung wahr: mehr Verkehr, mehr Belastungen für die soziale Infrastruktur, größere Abnutzungen öffentlicher Einrichtungen und vor allem Gedränge und Überfremdung.

Dass mehr Menschen an einem Ort auch qualitativ aufwerten könnten, spielt in den Diskussionen um neue Quartiere in der Regel eine nachgeordnete Rolle. Dabei bedeuten neue Bewohner in der Regel auch fruchtbare Impulse zum Beispiel für Vereine und das kulturelle Leben. Zudem bringen neue Bewohner auch neue Steuereinnahmen, wobei sich der Zuzug junger Familien für die Gemeindekasse vor allem langfristig rechnen sollte

Diese Argumente dringen jedoch kaum durch. Das liegt nicht auch daran, dass die Initiatoren von Quartiersentwicklungen das Umland als Fortsetzung der Stadt denken, ohne die Identität der jeweiligen Gemeinden und deren politische Kultur in ihrer Kommunikation zu berücksichtigen. Die Frage, wie sich die Herzen der Menschen vor Ort gewinnen lassen, scheint weit ab von Grundstückspreisen, Wohnungsnachfrage, Einkommensentwicklung und Mieteinnahmen. Nur ist das eine nicht ohne das andere zu bekommen. Das ist eine Erkenntnis, die sich oft erst spät nach der ersten Vorstellung des Projektes im Gemeinderat einstellt.

Wer in den Umlandgemeinden große Wohnvorhaben umsetzen möchte, muss den Menschen und deren lokalen politischen Vertretern zuerst die Vorzüge weiteren Wachstums verdeutlichen. Denn ein Projekt ist eine Antwort auf einen Bedarf, der nicht allein von außen und mit abstrakten Marktzahlen daherkommen darf. Ferner ist zu berücksichtigen, dass es in vielen Bauämtern niemanden mehr gibt, der ein größeres Vorhaben verantworten könnte. Hier müssen sich Entwickler und Investoren als Problemlöser positionieren und die Gemeinden gegebenenfalls von den Vorzügen einer externen Planung überzeugen. Und zuletzt hilft es eventuell, mit einer Maßnahme die Folgen jahrelangen Investitionsstaus zu lindern. Das ist dann oft ein erstes Signal, dass nicht immer alles schlechter wird und der Investor mal wieder nur Geld verdienen will.

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Erstveröffentlichung: Immobilien Zeitung, 23. Oktober 2025