Ausblick 2026:

Der Immobilienmarkt befindet sich in diesem Jahr in einer spannenden Phase: Trotz schwachen wirtschaftlichen Umfelds entwickeln sich die Mietmärkte zurzeit besser als erwartet. Die Nachfrage nach hochwertigen, gut gelegenen und effizienten Gebäuden treibt weiterhin das Mietwachstum an, was wiederum eine langsame, aber stetige Erholung der Kapitalwerte unterstützt. Dennoch: Trotz eines merklichen Aufwärtstrends fehlt den Investmentmärkten noch der nötige Schwung. 

Gerhard Lehner, Head of Germany, Savills Investment Management, erwartet daher nur eine langsame Erholung des Marktes. „Die Kapitalwerte für moderne Immobilien in guten Lagen haben sich stabilisiert und ziehen selektiv wieder an. Das markiert einen attraktiven Einstiegspunkt für Investoren.“ 

Das deckt sich mit der Einschätzung von Carsten Demmler, Geschäftsführer HIH Invest Real Estate: „Viele institutionelle Investoren haben ihre Immobilienquoten zwar weitgehend ausgeschöpft. Sie beginnen nun aber wieder, selektiv neu zu investieren. Die Renditeerwartungen steigen, und die Herausforderung wird jetzt sein, Rendite-Pickups zu schaffen, die deutlich über dem risikolosen Zins liegen.“

Investoren wählen widerstandsfähige Sektoren 
Innerhalb der Branche herrscht weitgehend Einigkeit, dass vor allem widerstandsfähige Sektoren, die strukturell von hoher Nachfrage profitieren und langfristig stabile Erträge liefern, im neuen Jahr im Fokus des Interesses stehen werden: „Das sind besonders Wohnen, – inklusive Student Housing – Logistik und Light Industrial, Lebensmitteleinzelhandel sowie Fachmarktzentren mit starkem Lebensmittelanker ebenso wie Rechenzentren. Taktische Chancen sehen wir auch bei Büros in Toplagen sowie ausgewählten Geschäftshäusern in lebhaften, gemischt-genutzten Einzelhandelslagen“, sagt der Deutschland-Chef von Savills Investment Management, Gerhard Lehner. 

Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment Management bei Hauck Aufhäuser Lampe, ergänzt: „Der Lebensmitteleinzelhandel ist weitgehend unabhängig von gesamtwirtschaftlichen Schwankungen und bietet durch langlaufende, indexierte Mietverträge ein hohes Maß an Planbarkeit. Noch stärker wird der Gesundheitsimmobilienmarkt durch strukturelle Trends getrieben. Der politisch gewollte Ausbau ambulanter Strukturen führt zu einer wachsenden Zahl neuer, moderner Versorgungseinrichtungen. Diese Immobilien sind aufgrund des steigenden Bedarfs äußerst stabil, gerade in einem konjunkturell schwachen Umfeld.“ Die Digitalisierung, der rapide wachsende Bedarf an Rechenleistung sowie der Ausbau digitaler Infrastrukturen ließen auch die Assetklasse Data Center zu einem unverzichtbaren Bestandteil moderner Immobilienportfolios werden. „Deutschland bleibt dank hoher Datensicherheitsstandards, der Bedeutung Frankfurts als internationalem Internetknoten und einem strukturell steigenden Kapazitätsbedarf ein besonders attraktiver Standort“, ist Brinker überzeugt. 

Manuel Schrapers, Geschäftsführer Metroplan, fasst die wichtigsten Trends für den Logistikimmobilienmarkt zusammen: „Near- und Reshoring gewinnen 2026 weiter an Bedeutung, weil geopolitische Risiken, volatile Transportkosten und die Notwendigkeit resilienter Produktionsstrukturen eine stärkere regionale Ausrichtung erzwingen. Osteuropäische Länder wie Polen, Tschechien, die Slowakei oder Rumänien profitieren davon besonders. Sie bieten schnelle Genehmigungsprozesse, qualifizierte Arbeitskräfte und eine ausgeprägte Förderkultur. Das macht sie zu zentralen Standortalternativen für Produktions- und Logistiknetzwerke europäischer Industrieunternehmen. Gleichzeitig bleibt Deutschland einer der zentralen Kernmärkte Europas. Allerdings nur dort, wo Energieinfrastruktur, Flächenverfügbarkeit und Genehmigungsprozesse eine verlässliche Nutzung ermöglichen; und daran müssen wir gesamtheitlich arbeiten, um im internationalen Vergleich Wettbewerbsfähig zu bleiben."

Büromarkt bleibt unter Druck
Segmente mit „hoher Nachfragesicherheit“ – etwa gefördertes Wohnen und Teile der sozialen Infrastruktur – haben in diesem Jahr die besten Chancen. Herausfordernd blieben indes Assets, bei denen Repositionierung und ESG-Anforderungen hohe Investitionen erforderten, ohne dass sich diese über realistische Mieten refinanzieren ließen, lautet die Prognose von Dr. Tim Schomberg, CEO & Co-Founder von Kingstone Real Estate: „Deshalb wird der Druck auf Objekte mit strukturellen Schwächen bestehen bleiben.“

Vor allem im Bürosegment dürfte der Druck weiter anhalten, weil die Zukunftsfähigkeit der Objekte massiv von Lage, Qualität und ESG-Konformität abhängt. Torsten Hollstein, Managing Director, CR Investment Management, zeichnet folgendes Bild: „Die Spitzenmieten steigen kaum noch, was auf eine zunehmende Marktsättigung hinweist. Die makroökonomische Entwicklung belastet den Vermietungsmarkt zusätzlich. Ich gehe davon aus, dass die Zahl der Unternehmensinsolvenzen weiter zunimmt, eine NPL-Welle sollte jedoch ausbleiben.“ Gleichzeitig richteten immer mehr internationale Investoren ihren Blick auf Deutschland, da sie weiter sinkende Preise erwarteten, so Hollstein. 

Auch Dirk Wichner, Geschäftsführer der Deutschen Bürohaus GmbH (DVI Gruppe), sieht für 2026 „im besten Fall eine Stabilisierung“ für den Büromarkt. „Das Finanzierungsumfeld bleibt ebenfalls schwierig, Banken agieren regulierungsbedingt weiterhin vorsichtig und diese Zurückhaltung prägt die gesamte Marktbewegung. Daher rechne ich auch im Transaktionsmarkt nicht mit einer Belebung“, so Wichner. 

Realistisches Preisniveau schafft Basis für Investitionen
Von einer „schrittweisen“ Belebung des Transaktionsmarktes geht Felix von Saucken, CEO bei Colliers in Deutschland, aus – allerdings mit klaren Schwerpunkten und ohne Überhitzung. „Entscheidend wird sein, dass Preisfindung und Produktqualität wieder verlässlich zusammenkommen.“ Auf der Finanzierungsseite erwartet der erfahrene Immobilien-Leader keine schnelle Rückkehr zu sehr günstigen Konditionen: „Kreditvergabe bleibt stärker reguliert und damit selektiv, was die Spreizung zwischen erstklassigen und sekundären Produkten weiter vergrößert“, so von Saucken. „Investoren agieren entsprechend pragmatisch und qualitätsorientiert – mit wachsender Bereitschaft, bei realistischen Preisniveaus wieder Verantwortung zu übernehmen.“

Allgemeines Investoreninteresse wird 2026 das Segment Student Living als eine der wenigen Assetklassen mit stetigem Cashflow auf sich ziehen, ist Enis Bayik, COO/CMO, Home & Co, sicher. Er hat dafür folgende Erklärung: „Deutschland hat über 2,9 Millionen Studierende, doch nur weniger als zehn Prozent haben Anspruch auf einen geförderten Wohnheimplatz. Gleichzeitig nimmt die Zahl internationaler Studierender seit 2020 deutlich zu, was die Wohnraum-Nachfrage weiter verstärkt. Die Folge ist ein strukturelles Angebotsdefizit, das die Betreiber in die Lage versetzt, höhere Mieten durchzusetzen.“ 
Gleichzeitig stünden die Betreiber unter Professionalisierungsdruck, weil immer mehr internationale Anbieter in den Markt kämen und sich die Anforderungen der Mieter veränderten. „Gerade für internationale Studierende ist nicht mehr nur die Lage entscheidend, sondern vor allem die Qualität der Apartments oder digitale Services“, so Bayik.  

Fazit: 
Viele Immobilienprofis sind optimistisch, was das Immobilien-Jahr 2026 angeht: Die Kapitalwerte haben sich stabilisiert und steigen sogar wieder. Das schafft attraktive Einstiegsmöglichkeiten für Investments und markiert einen neuen Zyklus. Sollte dessen Anfang auch langsamer als in bisherigen Erholungsphasen verlaufen, wird er dafür aber auch nicht durch ein Überangebot an Flächen belastet. Sich in dieser frühen Phase des Zyklus zu positionieren, bedeutet aus Expertensicht, den Fokus auf Segmente und Objekte zu richten, die starke Fundamentaldaten aufweisen und effizient und nachhaltig betrieben werden – und damit früh von der Erholungsphase zu profitieren. 

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von RUECKERCONSULT GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, Januar 2026