Mitarbeiterwohnungen lohnen sich

Viele große Wohnungsunternehmen kennen sich mit dem Bauen und Betreiben von Wohnungen aus. Gleichzeitig suchen sie händeringend nach Fachkräften. Mit dem Bau von Mitarbeiterwohnungen können sie beiden Herausforderungen begegnen. Hinzu kommt: Sowohl das Unternehmen als auch der Arbeitnehmer profitieren von Steuervorteilen. 

Das Bereitstellen von Mitarbeiterwohnungen hat in den zurückliegenden Jahren an Bedeutung gewonnen. Denn es lassen sich damit zwei gesellschaftliche Probleme anpacken: der Arbeitskräfte- und der Wohnungsmangel. Unternehmen, die ihren Angestellten Wohnraum zur Verfügung stellen, gelingt es, eher Auszubildende und Mitarbeitende zu finden und zu halten. Zweitens profitieren Arbeitgeber von steuerlichen Vorzügen und Fördermitteln. 

Auch Wohnungsunternehmen sollten sich mit diesem Thema befassen, vor allem, wenn sie in Ballungsgebieten beziehungsweise Wachstumsregionen wie Universitätsstädten mit einem angespannten Wohnungsmarkt und hohen Mieten tätig sind. Mehrere Gründe sprechen dafür: Sie verfügen im Gegensatz zu Unternehmen anderer Branchen über Expertise bei Wohnungsbau und Vermietung. Zumeist bieten sie gebäudenahe Dienstleistungen wie Property- und Facility-Management bereits an. Hinzu kommt, dass sie unter Umständen Grundstücke im Bestand haben, auf denen Dienstwohnungen errichtet werden können. Oder sie haben Büroflächen, die sie aufgrund der Ausweitung von Homeoffice nicht mehr benötigen und die sich in Wohnraum für Mitarbeitende umnutzen lassen. Dieser Aspekt könnte künftig an Bedeutung gewinnen. Der Ende 2025 verabschiedete „Bauturbo“ vereinfacht es für Kommunen, Umnutzungen von Büros in Wohnraum zu bewilligen. Zweitens startete die Bundesregierung zum Juli 2026 ein extra Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen“. Bei der Umnutzung von Gewerbe- in Wohnflächen werden pro neu geschaffener Wohneinheit bis zu 30.000 Euro Zuschuss gezahlt. 

Degressive AfA von fünf Prozent und Sonderabschreibungen 
Die wichtigste Steuerersparnis für Unternehmen, die Mitarbeiterwohnungen bauen, ist die AfA. Sie können eine degressive AfA von jährlich fünf Prozent geltend machen. Ferner sind Sonderabschreibungen von jährlich fünf Prozent für maximal vier Jahre möglich. Hierfür muss der Bauantrag zwischen 31. Dezember 2022 und 1. Oktober 2029 gestellt werden. Dabei sind sogenannte Baukosten- sowie AfA-Obergrenzen zu beachten. Durch die Nutzung dieser Steuermodelle lassen sich bis zu 40 Prozent des Gebäudewertes innerhalb der ersten vier Jahre nach Errichtung oder Kauf einer Wohnimmobilie abschreiben.  

Unternehmen können ferner Verluste aus der Vermietung, die sich durch eine günstige Vermietung als Dienstwohnung ergeben, steuerlich geltend machen. Dies wirkt sich gewinnmindernd aus. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Verluste aus der Vermietung eigener Wohnungen stammen oder aus der An- und Weitervermietung externer Wohnungen resultieren.  

Für den Arbeitnehmer ergeben sich ebenfalls steuerlich vorteilhafte Effekte: Zahlt er mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Miete, wird die Dienstwohnung steuer- und sozialversicherungsfrei, da die vergünstige Mietüberlassung dann nicht mehr als geldwerter Vorteil anzusehen ist. Zu beachten ist allerdings, dass der Quadratmeterpreis 25 Euro kalt nicht überschreitet. Liegt kein Mietspiegel für die Berechnung der ortsüblichen Miete vor, kann ein bundeseinheitlicher Durchschnittswert herangezogen werden.  

Arbeitgeber spart bei Mitarbeiterwohnungen Anteile zur Sozialversicherung 
Eine Beispielrechnung verdeutlicht dies: Ein Arbeitgeber überlässt einem Arbeitnehmer eine 100 Quadratmeter große Wohnung für 700 Euro zuzüglich 300 Euro Nebenkosten. Der niedrigste Mietwert der Mietpreisspanne des Mietspiegels für vergleichbare Wohnungen beträgt 11,40 Euro pro Quadratmeter, was einen Mietwert von 1.140 Euro ergibt. Der Arbeitnehmer erhält einen tatsächlichen Vorteil in Höhe der Verbilligung, also von 440 Euro monatlich beziehungsweise 5.280 Euro jährlich. Dieser bleibt frei von Lohnsteuer und Sozialversicherungsabgaben. Der Arbeitgeber seinerseits spart die Arbeitgeberanteile zur Sozialversicherung. Im Beispiel sind das bis zu 1.056 Euro pro Jahr. 

Bei der vergünstigten Miete handelt es sich um einen geldwerten Vorteil. Dabei kann auch die Freigrenze von monatlich 50 Euro von der Miete abgezogen werden. Vorausgesetzt, dieser Betrag wird nicht bereits für andere geldwerte Vorzüge des Mitarbeiters eingesetzt.  
Unternehmen, die Mitarbeiterwohnungen bauen möchten, sollten im Vorfeld zudem prüfen, ob eine Separierung des Wohnimmobilienbestands in eigene Gesellschaften steuerliche Vorteile bringt. Das kann eine Immobilien-GmbH oder Immobilien-KG sein. Mit der Überführung wird gegebenenfalls eine Gewerbesteuer-Befreiung erreicht.

Temporäre Absenkung der Körperschaftssteuer
Für Kapitalgesellschaften ergeben sich zusätzliche Vorteile, denn sie profitieren bald von einer temporären Absenkung der Körperschaftssteuer: Der Körperschaftssteuersatz wird zwischen 2028 und 2032 von derzeit 15 Prozent auf 10 Prozent reduziert. 
Natürlich können Wohnungsunternehmen auch für andere Unternehmen Mitarbeiterwohnungen planen und bauen und an diese als ganze Wohngebäude oder einzelne Wohnungen veräußern. Selbstredend sind dabei die genannten steuerlichen Vorteile anwendbar. 

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Erstveröffentlichung: Forum Wohnen und Stadtentwicklung, Ausgabe 3-2026.