Kompakter Wohnen

Wieviel Neubau bekommt man aktuell für unter 500.000 Euro in Berlin?
Für 500.000 Euro bekommt man in der Innenstadt rund 50 Quadratmeter in Toplage und am Standrand könnte es beispielsweise ein Reihenhaus mit etwa 100 Quadratmeter werden. Gute Lagen und besondere Architektur beziehungsweise Ausstattung können natürlich etwas teurer sein. Im Vergleich zu vor zehn Jahren, wo Neubau in Berlin noch 5.000 Euro je Quadratmeter kostete, ist das natürlich eine enorme Preissteigerung. Aber anderseits bekommt man eine neue Immobilie in der deutschen Hauptstadt – und die ist dauerhaft begehrt und nur begrenzt reproduzierbar. Das Geld wäre daher gut angelegt. 

Wie wirken sich die Preissteigerungen der vergangenen Jahre auf die Wohnungsgrößen aus? 
Die Menschen schauen weniger auf die Quadratmeter als auf ihr Budget. Das ist in der Regel begrenzt und die Banken sind aktuell sehr zurückhaltend bei Finanzierungszusagen. Die Steigerungen bei Bau- und Grundstückspreisen können daher nicht einfach an die Käufer weitergegeben werden. Weil eine Wohnung jedoch eine Reihe an Grundfunktionen erfüllen muss, ist die Mindestzimmerzahl in der Regel gesetzt. Daher sind die Einheiten in den vergangenen Jahren sukzessive kleiner geworden. Maß eine Drei-Zimmerwohnung vor zehn Jahren noch 85 Quadratmeter sind es heute 70. Zwei-Zimmerwohnungen haben sich im gleichen Zeitraum von 65 auf 50 Quadratmeter verkleinert. 

Wo kann man bei der Grundrissplanung noch Quadratmeter sparen? 
Zunächst muss man sich die Verkehrsflächen außerhalb und innerhalb der Wohnungen anschauen. Ist das Treppenhaus so geplant, dass es ein Maximum an Wohnfläche in gut geschnittenen Wohnungen ermöglicht? Gibt es in den Wohnungen tote Flächen oder lange Flure? Passt die Standardmöblierung gut hinein? Das sind Fragen, die müssen heute mit großer Eindringlichkeit gestellt und beantwortet werden. 

Wo wäre aus Ihrer Sicht das Ende der Optimierung erreicht?
Die Menschen wollen in den Wohnungen leben. Die Grenze der Wohnraumkompression wird somit von den Grundbedürfnissen der zum Haushalt gehörenden Personen bestimmt. Ein Schlafzimmer sollte noch so groß sein, dass ein Kleiderschrank so hineinpasst, dass sich die Türen öffnen lassen. Gute Beispiele für optimale Grundrissplanung gibt es in den DDR-Plattenbauten. Da ist in puncto Flächenausnutzung nur selten etwas zu verbessern.  

Welche Wohnungen sind aktuell unverkäuflich?
Verkäuflich sind in Berlin grundsätzlich alle Wohnungen. Ob sich ein Käufer findet, ist allerdings eine Frage des Preises. Eine Erdgeschosswohnung mit langem Flur, die an eine Brandmauer grenzt und deshalb nur einseitig und schwach belichtet ist, muss mit einem entsprechenden Preisabschlag versehen werden. Nur dann ist sie verkäuflich. Die Käufer sind dabei durchaus kompromissbereit. Sie starten zwar oft mit einer Idealvorstellung in die Wohnungssuche, kommen dann aber in der Regel recht bald in der Realität an. Schwierigkeiten in der Vermarktung sehen wir zudem bei Vorhaben, die vor längerer Zeit geplant wurden und zu den jetzigen Preisen errichtet werden sollen. Diese haben oft Zimmergrößen, die sich heute nur noch wenige Menschen leisten wollen.

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Erstveröffentlichung: The Property Post, Juni 2026