Nordische Wohnungsmärkte

Der nordische Mietwohnungsmarkt hat eine deutliche Neubewertung hinter sich, während das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in den großen Metropolregionen weiterhin Aufwärtsdruck auf die Mieten ausübt. Für langfristig orientierte Investoren entsteht daraus eine besondere Chance, zu historisch attraktiven Preisen in eine äußerst resiliente und defensive Anlageklasse zu investieren. Entscheidend ist allerdings, die Nordics nicht als einen einzelnen homogenen Markt zu betrachten.

Die nordischen Wohnungsmärkte gehören zu den am stärksten institutionalisierten in Europa. In Schweden, Dänemark und Finnland entfallen rund zwei Drittel des investierbaren Immobilienbestands auf Mietwohnungen. Damit steht eine Investitionsbasis zur Verfügung, die den Aufbau von Portfolios in institutioneller Größenordnung ermöglicht. In Norwegen hingegen befindet sich der institutionelle Wohnungsmarkt noch in der Entwicklung. Der Mietwohnungsbestand wird dort überwiegend von privaten Vermietern gehalten, wodurch sich mit zunehmender Reife des Marktes attraktive Chancen für professionelle Investoren ergeben.

Historisch haben sich die Kapitalmärkte der einzelnen nordischen Länder häufig in dieselbe Richtung und in vergleichbarer Größenordnung bewegt, allerdings mit zeitlichen Verschiebungen. Investoren mit einem länderübergreifenden Ansatz können Kapital daher entsprechend der jeweiligen Position eines Marktes im Zyklus einsetzen und gezielt dort investieren, wo Preisniveau und Fundamentaldaten die attraktivsten Chancen bieten.

Bewertungen erholen sich – Kopenhagen führt den neuen Zyklus an
Der starke Zinsanstieg in den Jahren 2022 und 2023 hat zu einer deutlichen Korrektur der Immobilienpreise in den Nordics geführt. Im  Wohnimmobiliensegment gingen die Werte um bis zu 20 bis 30 Prozent zurück, während die Renditen um bis zu 160 Basispunkte stiegen. Seit dieser Neubewertung erholen sich die nordischen Wohnungsmärkte unterschiedlich schnell. In Kopenhagen haben sich die Spitzenrenditen seit 2023 von rund 4,25 Prozent auf etwa 3,5 Prozent reduziert, während sie in Schweden und Finnland mit rund 4,0 bis 4,3 Prozent weiterhin höher liegen.

Das zentrale Thema bleibt das fehlende Angebot
Neben dem attraktiven Kapitalmarktumfeld prägt vor allem das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage den nordischen Wohnungsmarkt. In den großen Metropolregionen sorgen Urbanisierung und Bevölkerungswachstum für anhaltenden Wohnraumbedarf, während die Neubautätigkeit deutlich zurückgegangen ist. Die Zahl der Baustarts liegt derzeit auf einem Niveau, das zuletzt nach der globalen Finanzkrise zu beobachten war, und rund 40 bis 50 Prozent unter dem, was zur Deckung der steigenden Nachfrage erforderlich wäre.

Zwischen 2020 und 2022 stiegen die Baukosten um mehr als 20 Prozent. Zusammen mit den höheren Finanzierungskosten machte dies viele Projekte unwirtschaftlich und führte zu einem Rückgang der Entwicklungsaktivität, während Bevölkerungswachstum und Urbanisierung die Nachfrage weiter stützten.

Mittlerweile haben sich die Rahmenbedingungen etwas verbessert. In Märkten wie Kopenhagen und Stockholm sind die Mieten in den vergangenen Jahren um rund vier bis fünf Prozent jährlich gestiegen, was die Wirtschaftlichkeit neuer Projekte unterstützt. Dennoch bestehen strukturelle Engpässe fort. In Kopenhagen etwa begrenzen die knappe Verfügbarkeit von Bauland und langwierige Planungsprozesse den Neubau. Eine schnelle Ausweitung des Wohnungsangebots ist daher weiterhin nicht zu erwarten.

Mieten wird zunehmend zur bewussten, langfristigen Wohnentscheidung
Wohneigentum besitzt in den nordischen Ländern nach wie vor einen hohen Stellenwert. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach Mietwohnungen. Für Erstkäufer mit wenig Eigenkapital ist Wohneigentum in den bevorzugten Quartieren häufig nicht erschwinglich. Mieten ermöglicht ihnen den Zugang zu gut angebundenen Standorten mit modernen Angeboten und wird damit für einen Teil der Bevölkerung zunehmend zur längerfristigen Wohnentscheidung.

Vor allem bei jüngeren Erwachsenen nimmt die Akzeptanz des Mietens zu. In Kopenhagen sind bereits mehr als die Hälfte der Einwohner Mieter. Die Nachfrage wird zudem über die Altersgruppen hinweg breiter, da ältere Haushalte größere, wartungsintensive Häuser zunehmend gegen zentral gelegene Wohnungen in der Nähe von Dienstleistungen eintauschen.

Nicht jeder Standort bietet hohe Renditen und Liquidität
Bei CapMan konzentrieren wir uns auf die Metropolregionen Kopenhagen, Stockholm und Helsinki. Hinzu kommen wachstumsstarke Städte wie Göteborg, Malmö, Aarhus und Tampere. Diese Märkte verbinden demografisches und wirtschaftliches Wachstum mit umfangreichen Infrastrukturinvestitionen und einer hohen Transaktionsliquidität.

Besonders attraktiv sind gut angebundene Quartiere mit Schienenanbindung. Auch neue Stadtteile können interessante Chancen bieten, wenn sie im Zuge des städtischen Ausbaus von neuen Infrastrukturinvestitionen profitieren.

Außerhalb dieser Wachstumszentren ist eine stärkere Selektion erforderlich. Kleinere Städte wie Uppsala oder Linköping können solide Fundamentaldaten aufweisen, bieten jedoch häufig eine geringere Liquidität und schwächere Perspektiven für das Mietwachstum. In sekundären Märkten können die Renditen deutlich über denen der großen Metropolregionen liegen. Dem stehen jedoch häufig schwächeres Bevölkerungs- und Lohnwachstum, geringere Liquidität sowie langfristig anspruchsvollere Exit- und Finanzierungsbedingungen gegenüber.

Wohnimmobilien werden zunehmend zu einem operativen Geschäft
Auch in starken Märkten reicht es nicht aus, allein auf positive Rahmenbedingungen zu setzen. In einem hochprofessionalisierten Mietmarkt müssen Immobilien aktiv bewirtschaftet und klar positioniert werden. Bei CapMan gehören dazu Investitionen in Dienstleistungen wie eine Mieter-App, Angebote vor Ort wie gemeinschaftlich nutzbare Fitnessräume sowie ein flexibles Mietmodell, das es Mietern ermöglicht, während der Mietdauer kostenfrei die Wohnung zu wechseln. Ziel ist es, ein erstklassiges Wohnerlebnis zu bieten – durch die Qualität der Wohnräume, die angebotenen Dienstleistungen und einen hohen Standard im Property Management.

Wohninvestitionen in den Nordics erfordern zudem häufig eine enge Zusammenarbeit mit Kommunen und anderen öffentlichen Akteuren, insbesondere bei Investitionen in Stadtentwicklungsgebieten, in denen die öffentliche Hand eine wichtige Rolle spielt. Diese Akteure arbeiten in der Regel bevorzugt mit lokalen Investoren zusammen – zum einen aus kulturellen und sprachlichen Gründen, zum anderen, weil lokale Betreiber Glaubwürdigkeit und ein langfristiges Engagement für die Gemeinden mitbringen, in denen sie tätig sind.

Eine besondere Phase des Marktzyklus
Der nordische Wohnimmobilienmarkt ist derzeit durch zwei Entwicklungen geprägt: Die Bewertungen haben bereits eine erhebliche Anpassung hinter sich, während die Angebotsknappheit in den großen Städten weiterhin Aufwärtsdruck auf die Mieten ausübt.

Der Angebotsengpass lässt sich kurzfristig nicht beheben, und kapitalkräftige Käufer können historisch attraktive Immobilienpreise nutzen. Diese Phase des Zyklus bietet eine besondere Chance für den Einstieg in den nordischen Wohnimmobiliensektor und eröffnet die Möglichkeit, von starken langfristigen Perspektiven für das Ertragswachstum zu profitieren.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von CapMan Real Estate
Erstveröffentlichung: The Property Post