Baustein der Unternehmensfinanzierung

Jan Schilling ist neuer Head of Structured Finance bei der CoRE Solutions. Im Interview erklärt er, warum Immobilienleasing häufig missverstanden wird, weshalb die Zinswende sein Geschäft weniger stark getroffen hat als viele andere Bereiche der Immobilienwirtschaft und wo er derzeit die größten Marktchancen sieht. 

The Property Post: Sie sind neuer Head of Structured Finance bei CoRE Solutions. Starten wir mit einer Begriffsfrage: Wie grenzen Sie Structured Finance und Immobilienleasing voneinander ab?
Jan Schilling: Immobilienleasing wird häufig auf den Leasingvertrag reduziert und gilt in der Wahrnehmung oft als Nischenprodukt. Für uns ist Leasing vielmehr ein Baustein der Unternehmensfinanzierung. Deshalb betrachten wir immer zuerst die gesamte Finanzierungsstruktur eines Unternehmens und prüfen anschließend, welche Rolle Immobilienleasing darin spielen kann.

Structured Finance geht dabei deutlich weiter als Leasing. Dabei wird die Finanzierung eines Unternehmens ganzheitlich analysiert. Wir entwickeln Lösungen, die zur jeweiligen Situation passen. Immobilienleasing ist eines dieser Instrumente. Gerade bei Nachfolgeregelungen oder Transformationsprozessen kann es erhebliches Eigenkapital freisetzen, ohne dass Unternehmen ihren Standort aufgeben müssen. Deshalb verstehen wir Structured Finance in erster Linie als intelligente Unternehmensfinanzierung – mit Immobilien als einem möglichen Baustein.

The Property Post: Hat sich Immobilienleasing durch die Zinswende verändert?
Jan Schilling: Die Zinswende war ohne Frage eine Zäsur. Finanzierungskosten sind gestiegen und viele Investitionen wurden zunächst verschoben. Unser Geschäftsmodell unterscheidet sich jedoch von klassischen Immobilieninvestments. Wir investieren nicht primär in Immobilien, sondern finanzieren Unternehmen, bei denen die Immobilie Teil einer langfristigen Finanzierungslösung ist.

Natürlich sind auch unsere Refinanzierungskosten gestiegen. Gleichzeitig haben sich aber sämtliche Formen der Unternehmensfinanzierung verteuert. Deshalb bleibt Immobilienleasing als Alternative attraktiv. Unternehmen müssen unabhängig vom Zinsniveau investieren, Produktionskapazitäten ausbauen oder Standorte sichern. Bei langfristigen Immobilieninvestitionen steht ohnehin weniger die kurzfristige Zinsentwicklung im Vordergrund als eine nachhaltige Finanzierung über viele Jahre.

Wichtig zu ergänzen ist mir noch: Wir stehen nicht in Konkurrenz zu Banken oder zu Debt-Fonds. Wir sehen uns vielmehr als Ergänzung zu deren Dienstleistungsportfolio.

The Property Post: Bei welchen Unternehmen sehen Sie derzeit das größte Potenzial für Immobilienleasing?
Jan Schilling: Ich würde das weniger an einzelnen Branchen festmachen. Entscheidend ist, ob ein Unternehmen Flächen- oder Kapitalbedarf hat. Immer dann, wenn Immobilien zur Finanzierung oder zur Freisetzung von Liquidität beitragen können, entsteht Potenzial für Immobilienleasing.
Natürlich gibt es Branchen, die derzeit leichter finanzierbar sind als andere. Während sich beispielsweise Automotive oder Teile der Papier- und Textilindustrie in einem schwierigen Umfeld bewegen, stehen andere Branchen bei Finanzierungspartnern deutlich besser da. Das ändert aber nichts daran, dass unser Ansatz branchenübergreifend funktioniert. Am Ende finanzieren wir Unternehmen und ihre Zukunftspläne – nicht einzelne Wirtschaftszweige.

The Property Post: Eine Branche wächst derzeit besonders stark: Defence. Sehen Sie dort Potenzial für Immobilienleasing?
Jan Schilling: Definitiv. Viele Unternehmen wollen am Defence-Boom partizipieren und benötigen kurzfristig zusätzliche Produktionsflächen oder neue Standorte. Es gibt beispielsweise viele Marktteilnehmer die Flächen benötigen, um überhaupt bei Ausschreibungen ins Rennen gehen zu können. Gleichzeitig beobachten wir, dass andere Industrien – etwa aus dem Automotive-Bereich – Flächen freigeben oder selbst einen Wandel zu Rüstungsproduktion vollziehen. Klar ist: Zugriff auf Flächen ist häufig der Schlüssel. Hier entstehen interessante Konstellationen. Beispielsweise können Immobilien, die bislang von der Automobilbranche genutzt wurden, künftig von Rüstungsunternehmen genutzt werden. Der Erwerb und die Finanzierung dieser Flächen kann durch eine unserer strukturierten Finanzierungslösungen realisiert werden.  

The Property Post: Welche Schwerpunkte möchten Sie bei CoRE Solutions künftig setzen?
Jan Schilling: Inhaltlich möchte ich vor allem unsere Refinanzierungsmöglichkeiten weiter ausbauen und verbreitern. Die Regulierung erschwert Banken zunehmend langfristige Finanzierungen, während die Transformation häufig mit Geschäftsmodellen einhergeht, deren zukünftige Ertrags- und Marktentwicklung von Dynamik geprägt sein kann. Deshalb werden alternative Kapitalquellen immer wichtiger. Unser Ziel ist es, den Austausch mit institutionellen Investoren auszubauen und zusätzliche Finanzierungspartner einzubinden. Dadurch gewinnen wir mehr Flexibilität und können individuelle Strukturen für unsere Kunden entwickeln. 

Unternehmen befinden sich derzeit in vielen Branchen mitten in der Transformation. Gleichzeitig wird der Zugang zu Kapital anspruchsvoller. Genau dort sehen wir unsere Aufgabe: Finanzierungslösungen zu entwickeln, die klassische Bankfinanzierungen sinnvoll auch im Interesse der Banken ergänzen und Unternehmen damit in anspruchsvollen Marktphasen Investitionen ermöglichen.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von CoRE Solutions
Erstveröffentlichung: The Property Post, August 2026