Liquidität schaffen, Zukunft sichern
Wie Betreiber mit Immobilienleasing investieren und wachsen können
Betreiber von Kliniken und Krankenhäusern stehen unter massivem Investitions- und Kostendruck. Während viele ihre Immobilie primär als Kostenfaktor sehen, kann sie aber auch als strategische Kapitalquelle dienen. Die in Immobilien gebundene Liquidität kann geschont oder sogar freigesetzt werden, ohne die Kontrolle über den Standort zu verlieren. Anwendung finden kann Immobilienleasing sowohl für den Neubau, den Erwerb und die Sanierung von Kliniken und Krankenhäusern als auch für Mitarbeiterwohnungen – einem wichtigen Instrument, um als Arbeitgeber attraktiver zu werden und Personal zu binden.
Der wirtschaftliche Druck auf Betreiber von Kliniken und Krankenhäusern hat in den vergangenen Jahren deutlich zugenommen. Steigende Bau- und Betriebskosten und regulatorische Anforderungen treffen auf begrenzte Finanzierungsspielräume. Betreiber stehen vor der Herausforderung, Investitionen in die Gebäudesubstanz, in Nachhaltigkeit oder die Digitalisierung umzusetzen, während gleichzeitig die Refinanzierung über klassische Bankkredite schwieriger wird – mit direkten Folgen für Wettbewerbsfähigkeit und Versorgungsqualität.
Gleichzeitig ist in vielen Fällen erhebliche Liquidität in den eigenen Immobilien gebunden. Gerade darin liegt ein strategischer Hebel, der häufig unterschätzt wird. Anstatt die Immobilie ausschließlich als Kostenfaktor zu betrachten, kann sie als Kapitalquelle genutzt werden. Immobilienleasing eröffnet Betreibern die Möglichkeit, Liquidität zu schonen oder sogar freizusetzen, ohne die operative Kontrolle über ihre Standorte zu verlieren. So werden Investitionen auch in einem angespannten Marktumfeld möglich.
Wie Immobilienleasing funktioniert
Im Kern basiert Immobilienleasing auf der Trennung von Betrieb und Immobilie. Im häufigsten Anwendungsfall, dem Sale-and-Lease-Back, veräußert der Klinikeigentümer die selbstgenutzte Immobilie an eine eigens gegründete Objektgesellschaft. Dabei handelt es sich um eine reine Zweckgesellschaft, die von der Leasinggesellschaft gegründet wird. Diese Objektgesellschaft erwirbt die Immobilie unter Einsatz von Fremdkapital externer Kapitalgeber. Gleichzeitig mietet der ursprüngliche Eigentümer die Immobilie langfristig zurück. Die Objektgesellschaft finanziert den Erwerb über Fremdkapital.
Die Laufzeiten für solche Immobilienleasingverträge liegen für Kliniken und Krankenhäuser zwischen 20 und 30 Jahren. Diese langfristige Vertragslaufzeit ermöglicht kostengünstige laufende Belastungen. Anders als etwa bei indexierten Mietverträgen steigt die Leasingbelastung mit den Jahren nicht, sondern bleibt über die gesamte Laufzeit konstant. Lediglich Zinsanpassungen sind in Abhängigkeit der vereinbarten Finanzierungsstruktur vorzunehmen.
Positive Wirkung für Steuern und Bilanz
Nach dem Verkauf an die Objektgesellschaft fließt der Erlös dem Unternehmen zu. Damit werden neben der gebundenen Liquidität die stillen Reserven, die in den Immobilien stecken, verfügbar gemacht. Diese können sich auf mehr als die Hälfte des Verkaufspreises belaufen. Bei einer klassischen Immobilienveräußerung muss die Differenz zwischen dem Buchwert, der je nach Objektalter schon sehr weit abgeschrieben sein kann, und dem Verkaufspreis versteuert werden. Wird die Immobilie dagegen über eine Sale-and-lease-back-Transaktion veräußert, lässt sich die Besteuerung der stillen Reserven weit in die Zukunft verschieben. Für Unternehmen, die nach dem Handelsgesetzbuch bilanzieren, entfaltet Immobilienleasing neben der reinen Liquiditätswirkung auch bilanziell Vorteile. Wird die in der Regel fremdfinanzierte Immobilie aus der Bilanz genommen, verbessert sich die Eigenkapitalquote, was sich positiv auf das Rating und zukünftige Finanzierungsmöglichkeiten auswirkt.
Ein weiterer Vorteil einer Immobilienleasingkonzeption ist, dass dem Leasingnehmer am Ende des Leasingvertrags ein Ankaufsrecht zum Restbuchwert zusteht. Mit dieser Rückkaufoption behält das Unternehmen die Kontrolle über beziehungsweise den Zugriff auf die Immobilie. Damit kann sichergestellt werden, dass das Objekt nicht an Dritte verkauft wird, die gegebenenfalls andere Pläne mit der Immobilie haben. Am Ende der Leasingvertragslaufzeit entscheiden sich die Leasingnehmer fast immer für einen Rückkauf zum Restbuchwert, da dieser normalerweise deutlich unter dem Marktwert liegt. Wegen dieser Rückkaufsoption halten sich die Risiken für den Leasingnehmer in engen Grenzen. Für den seltenen Fall, dass sich ein Klinikbetreiber den Rückkauf nicht leisten kann oder kein Interesse an einem Rückkauf hat, gibt es mehrere Optionen, beispielsweise die Immobilie zu verkaufen und das bestehende Mietverhältnis fortzusetzen. Zudem gibt es die Möglichkeit, den Leasingvertrag zu verlängern oder neu aufzusetzen.
Gute Langfristperspektive als Voraussetzung für Immobilienleasing
Ein Beispiel für Immobilienleasing im Gesundheitsimmobilienbereich ist der Build-and-Lease-Vertrag für eine Kinder- und Jugendpsychiatrie in Bochum. In diesem Projekt wird eine neue Einrichtung mit rund 8.500 Quadratmetern Fläche, über 60 stationären Betten und fast ebenso vielen ambulanten Behandlungsplätzen realisiert. Die Gesamtinvestition beläuft sich auf rund 32 Millionen Euro. Mit 22,5 Millionen Euro fördert das Ministerium für Arbeit, Gesundheit und Soziales in Nordrhein-Westfalen den Neubau. Diese Fördermittel übernehmen im Leasingkontext eine zentrale Funktion, da sie wirtschaftlich wie Eigenkapital wirken und die Finanzierung für Banken deutlich attraktiver machen.
Das Beispiel verdeutlicht zugleich die Voraussetzungen, unter denen Immobilienleasing im Gesundheitssektor funktioniert. Entscheidend ist eine nachhaltig stabile Bonität des Betreibers sowie ein gesicherter Versorgungsvertrag. Darüber hinaus muss die Einrichtung strukturell notwendig sein, etwa weil sie eine Versorgungslücke schließt. Es muss ein politischer Wille erkennbar sein, die Einrichtung zu ermöglichen beziehungsweise zu erhalten. Fördermittel sind zwar keine Voraussetzung für Immobilienleasing im Klinikbereich, aber sie erleichtern die Finanzierung wesentlich und machen die Leasingraten tragfähiger. Ergänzend können staatliche Zuschüsse für den Betrieb dazu beitragen, die laufende Belastung durch Leasinggebühren zu senken.
Mitarbeiterwohnungen binden Fachkräfte
Nicht nur Gesundheitsimmobilien selbst lassen sich in eine Leasingkonstruktion einbringen, sondern auch Mitarbeiterwohnungen. Für Betreiber können diese ein Schlüssel zum Erfolg sein. Denn mangelnder Wohnraum wird zunehmend zum Standortrisiko, vor allem in Ballungsräumen und Wachstumsregionen. Mitarbeiterwohnungen sind eine Chance, potenzielles Personal zu ködern und bestehendes im Betrieb zu halten. In einem Umfeld, in dem Fachkräfte zunehmend knapp sind, wird die Verfügbarkeit von Wohnraum zu einem entscheidenden Wettbewerbsvorteil. Mitarbeiterwohnungen bilden so einen direkten Beitrag zur Sicherung des operativen Betriebs. So berichten laut einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) 58 Prozent der befragten Unternehmen, dass Mitarbeiterwohnen die Rekrutierung von Fachkräften erleichtert. 55 Prozent sehen einen Vorteil für die langfristige Mitarbeiterbindung. Gleichzeitig investiert bislang nur ein sehr geringer Anteil der Unternehmen aktiv in Mitarbeiterwohnungen.
Immobilienleasing kann hier eine entscheidende Rolle spielen, indem es Investitionen in Wohnraum ermöglicht, ohne die Bilanz der Betreiber zu belasten. Ein Beispiel dafür ist ein Projekt in München-Bogenhausen, bei dem unter Einbindung von Instrumenten des Immobilienleasings 52 Wohneinheiten geschaffen werden. Ein Großteil der Wohnungen wird zu vergünstigten Konditionen an Mitarbeitende vermietet, während ein Teil der Flächen frei finanziert ist und zu Marktmieten angeboten wird. Diese Kombination erlaubt eine Quersubventionierung und verbessert die Wirtschaftlichkeit des Gesamtprojekts.
Wie das Beispiel zeigt, können sich Betriebe Wohnungen nach ihren Vorstellungen bauen lassen und dies mit Immobilienleasing finanzieren. Unternehmen können aber Wohnungen in eine Leasingkonstruktion einbringen, die sie schon besitzen. Für die Umsetzung solcher Projekte sind mehrere Faktoren entscheidend. Für neue Wohnungen bringt der Betreiber idealerweise das Grundstück bereits ein, wodurch sich der Finanzierungsbedarf erheblich reduziert. So sieht auch die IW-Studie in Nachverdichtungen auf bestehenden Klinikarealen ein erhebliches Potenzial. Insgesamt ist die Lage wichtig, damit die Mitarbeiterwohnungen notfalls auch anderweitig genutzt werden können. Drittverwendungsfähigkeit ist ein zentrales Kriterium für die Finanzierbarkeit im Leasing.
Immobilienleasing wird zum strategischen Hebel
Ob Neubau, Sanierung oder ergänzende Infrastruktur wie Mitarbeiterwohnungen – in der Gesamtbetrachtung zeigt sich, dass Immobilienleasing neue strategische Optionen eröffnet. Es ermöglicht Betreibern, gebundenes Kapital zu aktivieren, Investitionen unabhängig von klassischen Kreditmärkten umzusetzen und gleichzeitig die Kontrolle über ihre Standorte zu behalten. Für Klinik- und Krankenhausbetreiber, die vor großen Investitionsentscheidungen stehen, kann Immobilienleasing damit zu einem zentralen Baustein werden, um wirtschaftliche Stabilität und Zukunftsfähigkeit miteinander zu verbinden.
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Erstveröffentlichung: KU Gesundheitsmanagement, Juli 2026
