24.06.2026

Der Pfandbrief ist in Gefahr

Dr. Simon Kempf, Geschäftsführer, Periskop Development

Eine mögliche Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen belaste das Finanzsystem, sagt Dr. Simon Kempf, Geschäftsführer von Periskop Development

Herr Dr. Kempf, als Sie das erste Mal von der Idee eines Volksentscheids zur Vergesellschaftung größerer Wohnungsunternehmen hörten, was haben Sie da gedacht?
Mein erster Gedanke war, dass diese Initiative ihre Stärke aus einem echten, tief sitzenden Frust zieht – aber dass sie an einem Punkt ansetzt, der mit der eigentlichen Ursache wenig zu tun hat. Dass viele Menschen unter Druck stehen, ist real, und das gilt durchaus auch für Bestandsmieter: Modernisierungsumlagen, Indexmieten oder der Verkauf eines Hauses an einen neuen Eigentümer können auch ein bestehendes Mietverhältnis empfindlich belasten. Das will ich überhaupt nicht kleinreden.

Aber der schärfste Druck entsteht woanders, nämlich bei denen, die eine Wohnung suchen. Sobald sich die Lebenssituation ändert – die Familie wächst, man braucht nach einer Trennung etwas Kleineres, der Job verlangt einen Umzug –, steht man vor einem brutal verengten Angebot und Angebotsmieten, die für viele schlicht nicht mehr darstellbar sind. Diese Menschen sitzen faktisch in ihrer Wohnung fest. Dieser aufgestaute Frust hat sich in der Initiative entladen.
Und deshalb war meine Reaktion von Anfang an zwiespältig: Ich konnte die Wucht der Bewegung gut nachvollziehen, weil der Schmerz real ist. Aber als Fachmann habe ich sofort gedacht: Eine Vergesellschaftung wechselt zunächst einmal den Eigentümer bestehender Wohnungen – sie schafft keine einzige zusätzliche Wohnung für die, die suchen. Sie setzt an der Eigentümerstruktur an, während die eigentliche Ursache das fehlende Angebot ist. Und damit adressiert sie ausgerechnet das Problem nicht in seinem Kern, aus dem sie ihre Kraft bezieht.

Können Sie Argumente der Vergesellschaftungsbefürworter nachvollziehen? Wenn ja, welche?
Einen Teil des Befunds schon – die Schlussfolgerung nicht. Dass es im Markt Akteure gibt, bei denen Renditelogik und Mieterinteressen auseinanderlaufen, bestreite ich nicht. Wo Bestände primär als Finanzprodukt gehandelt werden, geraten die Bewohner zu leicht aus dem Blick, und genau diese Erfahrung treibt die Befürworter an. Das kann ich nachvollziehen.

Was ich nicht teile, ist der Denkfehler dahinter: die Annahme, alles werde besser, sobald die öffentliche Hand der Vermieter ist. Dahinter steckt ein Generalverdacht – Rendite gehe immer zulasten der Mieter. Der ist genauso pauschal falsch wie der umgekehrte, öffentliche Hand bedeute automatisch Verschwendung. Beides stimmt so nicht. Ein wirtschaftlich denkender Bestandshalter hat überhaupt kein Interesse daran, seine Substanz verfallen zu lassen, weil die spätere Instandsetzung immer teurer ist als die laufende Pflege. Wer ordentlich wirtschaftet, hält seinen Bestand instand – privat wie öffentlich.

Und genau hier liegt der Punkt: Die öffentliche Hand ist nicht per se der bessere Vermieter. Auch ein landeseigener Vermieter muss von seinen Mieteinnahmen leben, wenn er nicht dauerhaft aus dem Haushalt bezuschusst werden will. Wenn man dann über Kooperationsverträge die Mieten noch unter das gesetzlich Mögliche drückt, bleibt unterm Strich weniger Geld für Sanierung, Instandhaltung und Modernisierung übrig. Man kauft sich politisch günstige Mieten ein – und zahlt dafür mit einem Substanzverzehr, der den Mietern am Ende auf die Füße fällt.

Dass künstlich niedrig gehaltene Mieten ohne auskömmliche Finanzierung in einen Sanierungsstau führen, ist kein theoretisches Risiko. Man kann es überall dort beobachten, wo Mieten über lange Zeit politisch gedeckelt wurden, ohne dass die Mittel für den Erhalt gesichert waren. Mir geht es ausdrücklich nicht um eine Gleichsetzung von Systemen – die Ursachen sind je nach Kontext sehr verschieden. Aber das ökonomische Grundmuster ist immer dasselbe: Gedeckelte Einnahmen ohne gesicherte Finanzierung des Erhalts sind kein Mieterschutz, sondern eine aufgeschobene Rechnung. Und die zahlen am Ende diejenigen, die in diesen Wohnungen leben.

Wo liegt aus Ihrer Sicht das größte Gefährdungspotenzial einer möglichen Vergesellschaftung?
Ich sehe zwei Gefahren – und die erste davon erleben wir bereits, ganz ohne dass ein einziges Gesetz beschlossen wäre.
Erstens die Wirkung der bloßen Diskussion. Allein die dauerhafte Unsicherheit verändert das Verhalten am Markt. Private Eigentümer wollen ihre Berliner Bestände eher abstoßen, und – fast gravierender – Kapital macht beim Neubau einen Bogen um Berlin. Wer investiert dreistellige Millionenbeträge an einem Standort, an dem ein Eingriff in den eigenen Bestand ernsthaft im Raum steht? Mir ist bewusst, dass Befürworter sagen: Genau diese disziplinierende Wirkung wollen wir. Aber der Effekt trifft eben nicht nur den Spekulanten – er trifft auch den Neubau, der das Angebot vergrößern würde. Die Debatte verschärft damit tendenziell genau das Problem, das sie lösen will.

Zweitens die Folgen einer tatsächlichen Umsetzung – und hier denke ich nicht zuerst an den Landeshaushalt, sondern an die Refinanzierung von Immobilienkrediten insgesamt. Die im Entwurf vorgesehene Entschädigungskonstruktion berührt die Werthaltigkeit von Beständen, die als Deckung für Pfandbriefe dienen. Der Pfandbrief ist eines der stabilsten und günstigsten Refinanzierungsinstrumente, die wir in Deutschland haben. Wenn Investoren die Deckungsmasse als unsicherer einschätzen, kann das die Refinanzierung verteuern – mit Wirkung über Berlin hinaus. Ich will das nicht dramatisieren; die genaue Größenordnung hängt stark von der konkreten Ausgestaltung und Entschädigungshöhe ab. Aber das Risiko ist real und wird in der Debatte kaum gesehen.

Das eigentlich Bittere daran: Am Ende trifft es auch die öffentliche Hand selbst, denn auch sie finanziert sich über genau diese Instrumente. Man würde einen Mechanismus anstoßen, der Bauen und Finanzieren tendenziell verteuert – und damit ausgerechnet denen das Leben schwer macht, die bezahlbaren Wohnraum schaffen sollen. Der Schaden bliebe also nicht in Berlin, und er bliebe nicht beim privaten Eigentümer.

Ist das Vergesellschaftungsrahmengesetz eine gute Lösung für die Herausforderung, den Volksentscheid umsetzen zu müssen?
Politisch kann ich diese Konstruktion durchaus verstehen. Ein klares Votum von 57,6 Prozent verpflichtet die Politik zum Handeln – das ist Ausdruck direkter Demokratie und verdient Respekt. Ein Rahmengesetz erlaubt es, diesem Votum sichtbar nachzukommen, ohne sich sofort auf die heikelsten Fragen – Entschädigungshöhe, Anwendungsbereich – festzulegen. Als Brücke zwischen Wählerwillen und rechtlicher Realität ist das nachvollziehbar.

Eine gute Lösung ist es deshalb aber nicht. Sie ist kurzfristig gedacht und verunsichert den Markt schon jetzt, weil sie das Thema offenhält, ohne Klarheit zu schaffen. Man riskiert damit das Schlechteste aus beiden Welten: rechtliche Angreifbarkeit auf der einen Seite – das Rechtsgutachten der Finanzverwaltung benennt diese Risiken sehr deutlich – ohne dass auf der anderen Seite auch nur eine zusätzliche Wohnung entsteht.

Und genau da setzt mein eigentlicher Einwand an. Den Volksentscheid ernst nehmen heißt für mich, das Ziel dahinter ernst zu nehmen: bezahlbaren Wohnraum. Die ganze Energie dieser Debatte fließt in die Frage, wem die bestehenden Wohnungen gehören sollen – aber sie hilft den Suchenden nicht weiter. Deshalb stelle ich die Frage bewusst um: Warum stellt man nicht den Wohnungssuchenden in den Mittelpunkt und gründet eine Initiative, die genau dessen Interessen vertritt? Eine Bewegung mit derselben Wucht wie der Volksentscheid, aber mit dem Fokus auf das, was wirklich hilft: deutlich mehr Neubau, schnellere Genehmigungen, der Ausbau landeseigener und genossenschaftlicher Bestände, kluge Anreize für Umzüge und eine bessere Flächennutzung.

Mir ist bewusst, dass viele genau diese Instrumente für zu langsam halten – das ist ja ein Grund, warum es den Volksentscheid überhaupt gab. Aber die Antwort darauf kann nicht sein, das einzig wirksame Mittel – mehr Angebot – durch ein Instrument zu ersetzen, das kein einziges Angebot schafft. Eine Initiative für die Wohnungssuchenden würde das Problem an der Wurzel packen, statt es zu verwalten. Ich bin überzeugt: Mit derselben Leidenschaft, mit der heute über Vergesellschaftung gestritten wird, ließe sich für die Wohnungssuchenden in Berlin sehr viel mehr erreichen.