Investment in Zukunftsbranchen

Martin Kraaij managt den 280 Milliarden Euro schweren Science Park Fund von a.s.r. real assets. Der Investment Manager hat die 13 attraktivsten Science Parks der Niederlande identifiziert und investiert nur dort. Eine zentrale Rolle spielen strategische Partnerschaften mit Universitäten und Forschungseinrichtungen. Ein Vorteil von Science Parks: Anleger investieren damit indirekt in Zukunftsbranchen wie Medizintechnik, Ingenieurwesen, digitale Innovation, Informationstechnologie und Quantentechnologie. 

TPP: Wie groß ist der ASR Dutch Science Park Fund und wie viele Immobilien umfasst er?
MK: Der ASR Dutch Science Park Fund managt derzeit über ein Portfolio im Wert von 280 Millionen Euro. Dieses umfasst zwölf Immobilien in vier Science Parks in den Niederlanden. Die Immobilien haben mehr als 80 Mieter aus wissensintensiven Branchen wie Life Sciences, Gesundheitswesen, Technologie und Forschung. Zum Portfolio des Fonds gehört ein vielfältiger Mix aus Labor-, Büro- sowie forschungs- und entwicklungsbezogenen Objekten, die innovationsgetriebene Unternehmen und Organisationen unterstützen.

TPP: Nach welchen Kriterien wählen Sie die Immobilien und Science Parks aus, in die Sie investieren?
MK: Unser Investmentansatz basiert auf drei Ebenen: der Fondsstrategie, der Science-Park-Strategie und der Objektstrategie. Auf Fondsebene konzentrieren wir uns auf hochwertige Core-Gewerbeimmobilien in ausgewählten niederländischen Science Parks.
Mithilfe einer research-basierten Methodik haben wir 13 Science Parks identifiziert. Dabei bewerten wir vier Faktoren: das Vorhandensein einer zentralen Wissens- beziehungsweise Forschungseinrichtung, die Stärke des Ökosystems, die Dynamik des Immobilienmarktes sowie die Qualität der jeweiligen Region.

Akquisitionen erfolgen sowohl über Partnerschaften als auch durch den direkten Erwerb einzelner Immobilien. Partnerschaften ermöglichen uns den Zugang zu einer exklusiven Pipeline potenzieller Investments. Direkte Akquisitionen wiederum erlauben es uns, das Portfolio gezielt zu ergänzen und weiter zu diversifizieren und damit die strategischen Ziele des Fonds zu unterstützen.

Auf Objektebene bewerten wir jede Investitionsmöglichkeit anhand von Kriterien wie der erwarteten Rendite, der Qualität der Mieter und ihrer Zugehörigkeit zu relevanten Technologiesektoren, der Mietvertragsstruktur, der Nachhaltigkeitsperformance, dem langfristigen Wachstumspotenzial sowie der Übereinstimmung mit den Anlagezielen des Fonds.

Unsere Investmentstrategie konzentriert sich auf sogenannte Core-and-Shell-Gebäude, bei denen die Mieter erhebliche Investitionen in den individuellen Ausbau sowie in geschäftskritische technische Anlagen und Ausrüstung tätigen. In Verbindung mit der Stärke der Science-Park-Ökosysteme trägt dies zu einer langen gewichteten durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) von mehr als sieben Jahren bei.

TPP: Warum sind Sie überzeugt, dass diese Anlageklasse besonders vielversprechende Zukunftsperspektiven bietet?
MK: Science Parks bringen Universitäten, Forschungsinstitute, innovative Unternehmen und öffentliche Organisationen innerhalb eines gemeinsamen Ökosystems zusammen und fördern dadurch Zusammenarbeit und Innovation. Solche Ökosysteme lassen sich nur schwer replizieren und behalten deshalb langfristig ihre Attraktivität.

Zu den auf Science Parks vertretenen Branchen zählen Life Sciences, Biotechnologie, Gesundheitswesen, Deep Tech, digitale Technologien, künstliche Intelligenz, fortschrittliche Fertigung sowie nachhaltigkeitsorientierte Industrien. Unternehmen aus diesen Bereichen sind häufig in hohem Maße auf Zusammenarbeit, den Zugang zu spezialisierten Fachkräften und die Nähe zu Forschungseinrichtungen angewiesen. Science Parks bieten genau diese Voraussetzungen.

Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht profitieren Science Parks von einer hohen Mieternachfrage und einer starken Standortbindung der Mieter. In Verbindung mit dem anhaltenden Wachstum wissensintensiver Branchen bilden diese Merkmale eine solide Grundlage für stabile Erträge und eine langfristige Wertschöpfung.

TPP: Welche Renditen – Gesamtrendite und Ausschüttungsrendite – kann Ihr Fonds derzeit bieten?
MK: Seit seiner Auflegung hat der ASR Dutch Science Park Fund kontinuierlich eine Kombination aus laufenden Ausschüttungen und Wertsteigerung erzielt. Beides zusammen entspricht den Anforderungen institutioneller Investoren. Trotz der erheblichen Erweiterung des Portfolios und umfangreicher Projektentwicklungsaktivitäten zur Unterstützung innovativer Mieter konnte der Fonds robuste Cashflows und ein starkes Renditeprofil aufrechterhalten.

Für die kommenden Jahre erwarten wir ein weiteres Wachstum sowohl der laufenden Ausschüttungen als auch der Gesamtrendite. Unterstützt wird dies durch unsere Entwicklungspipeline, das Mietwachstum und ein aktives Asset Management.

Neben der Erzielung von attraktiven Renditen ermöglicht der Fonds seinen Investoren zudem, Unternehmen zu unterstützen, deren Innovationen zur Lösung einiger der drängendsten gesellschaftlichen Herausforderungen beitragen.

TPP: Welche Mietergruppen und Branchen sind besonders wichtig?
MK: Der Fonds beherbergt mehr als 80 Mieter, darunter eine große Zahl von Scale-ups sowie mehrere multinationale Unternehmen. Dadurch ergibt sich ein ausgewogenes und diversifiziertes Ertragsprofil. Die breite Diversifikation über unterschiedliche Mieter und Branchen trägt zur Stabilität und Widerstandsfähigkeit des Portfolios bei.

Die größten Mietergruppen sind unter anderem in den Bereichen Life Sciences, Gesundheitswesen, Medizintechnik, Ingenieurwesen, digitale Innovation, Informationstechnologie und Quantentechnologie tätig. Diese Organisationen verfügen über enge Beziehungen zu nahe gelegenen Universitäten, Universitätskliniken und Forschungsinstituten. Dadurch entsteht ein stark vernetztes Ökosystem, das Innovation fördert und gleichzeitig die langfristige Bindung der Mieter an den Standort stärkt.

Was Mieter in Science Parks von klassischen Büronutzern unterscheidet, ist ihre starke Abhängigkeit von Wissensnetzwerken und spezialisierten Einrichtungen. Für viele Organisationen sind die Nähe zu Fachkräften, Forschungsinfrastruktur und strategischen Partnern entscheidend für ihren Erfolg. Dies führt häufig zu einer hohen Standorttreue der Mieter und einem langfristigen Flächenbedarf.

TPP: Welche Ziele verfolgt der Fonds in den kommenden 18 Monaten?
MK: Unser vorrangiges Ziel ist es, das Portfolio weiter auszubauen und seine Qualität weiter zu stärken. Dazu gehört, gezielt Akquisitionsmöglichkeiten zu verfolgen, die zur Strategie des Fonds passen, und gleichzeitig durch aktives Asset Management sowie Verbesserungen der Nachhaltigkeitsperformance zusätzliche Werte zu schaffen.

Darüber hinaus möchten wir unsere Beziehungen zu strategischen Partnern an niederländischen Science Parks weiter vertiefen, da uns diese Partnerschaften einen wertvollen Zugang zu Investitionsmöglichkeiten bieten.

Durch die Aufrechterhaltung einer hohen Vermietungsquote, die Förderung einer langfristigen Mieterbindung und die Verbesserung der Nachhaltigkeitsperformance wollen wir unseren Investoren weiterhin stabile laufende Erträge und eine langfristige Wertschöpfung bieten.
Um den Fonds weiter zu skalieren und unsere schnell wachsenden Mieter weiterhin unterstützen zu können, ist der Fonds kontinuierlich auf der Suche nach zusätzlichen langfristig orientierten Investoren, die unsere Vision teilen: Stabile und zukunftssichere Ökosysteme aufzubauen, die sowohl nachhaltige finanzielle Renditen als auch einen positiven gesellschaftlichen Beitrag leisten.

TPP: Vielen Dank Herr Kraaij!

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von a.s.r. real assets
Erstveröffentlichung: The Property Post, August 2026