Flexibilität ist Trumpf

Die Fakten sprechen für sich: Die Nachfrage nach traditionellen Büroflächen sinkt. Bestandsgebäude mit starrer Zellenstruktur lassen sich nur schwer an wechselnde Teams anpassen und fördern kaum Zusammenarbeit. Zukunftsfähig wird ein Büro dort, wo es nach dem Baukastenprinzip funktioniert: Unternehmen bekommen Fläche plus Services in dem Umfang, den das Team gerade braucht. Hier setzen Flex-Office-Modelle an. 

Das klassische Büro verliert seine marktbeherrschende Rolle. Fixe Quadratmeter und geringe Anpassbarkeit kollidieren mit hybrider Arbeit und dem Anspruch, sofort nutzbare Flächen zu bekommen. Hinzu kommt, dass starre Mietmodelle mit Indexierungen in der Praxis kaum tragfähig sind. Lange Laufzeiten werden nicht verschwinden, aber seltener werden, weil Unsicherheit zur Normalität geworden ist. Besonders kleinen und mittelständischen Unternehmen fällt es schwer, einen Mietvertrag über fünf Jahre oder länger abzuschließen, wenn sich Geschäftsmodell und Mitarbeiterzahl alle zwei bis drei Jahre verändern. 

Flex Office schafft neue Spielräume
Langfristige Mietverträge über große Flächen können für Unternehmen ein erhebliches Risiko darstellen. Flex Office bietet ihnen Anpassungsfähigkeit, kombiniert mit modernen Räumen, Services und Zusatzangeboten, die heute von Mitarbeitenden erwartet werden. Das macht das Modell sowohl für Unternehmen als auch für Investoren attraktiv.

Flex Office ist kein kurzfristiger Trend, sondern die logische Antwort auf veränderte Arbeitsmodelle und Unternehmensbedarfe. Entscheidend für den wirtschaftlichen Erfolg von Flex-Office-Betreibern sind wirtschaftlich tragfähige Vertragsmodelle und eine enge Zusammenarbeit mit den Eigentümern. Wie bei anderen Immobilienklassen bleibt die Lage essenziell, zentrale Standorte mit guter ÖPNV-Anbindung sind entscheidend. Ebenso wichtig ist die Bereitschaft, kontinuierlich in die Flächen zu investieren. Niemand arbeitet gern in einem Umfeld, das abgenutzt wirkt.

Risiken fair verteilen
Flex Office ist zum festen Bestandteil urbaner Büromärkte geworden, aber kein vollständiger Ersatz für die bisherigen Büroangebote. Vielmehr ergänzt es den Markt um ein flexibles Angebot. Gleichzeitig braucht es neue Vertragsmodelle. Hybride Mietverträge mit Sockel- und Umsatzkomponenten teilen die Chancen und Risiken fair auf: Eigentümer profitieren bei steigenden Einnahmen, Mieter bleiben flexibel, und Flächen werden effizient genutzt. 

Wir werden auch in Zukunft in Büros arbeiten, das ist keine Frage. Aber das Büro wird kein Standardarbeitsplatz mehr sein, sondern ein Ort für Zusammenarbeit, Kultur und Identität. Zudem werden Flächenbedarfe durch hybride Modelle volatiler. Deshalb braucht es Gebäude, die eine höhere Nutzungsmischung ermöglichen und mehr Services bieten. Hier liegt die Chance, das Büro wieder wertstabil zu machen, weil es sich an die Nachfrage anpasst, statt gegen sie anzumieten.

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Erstveröffentlichung: Jahrbuch der Anlageberatung, August 2026