Build-to-Sell in Polen

Die Trei Real Estate (Trei) entwickelt Mietwohnprojekte in den Metropolregionen Deutschlands und dem Südosten der USA. In Polen entwickelt das Unternehmen zudem Handelsimmobilien und Eigentumswohnungen. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist in Polen nach wie vor hoch, daher hat die Trei derzeit fünf solcher Build-to-Sell-Projekte in der Umsetzung. Doch welchen Einfluss haben die geopolitischen Rahmenbedingungen und welche Rolle spielen Nachhaltigkeitsaspekte? Mariusz Cegielski, Geschäftsführer der Trei Real Estate Poland, spricht im Interview über die aktuelle Marktdynamik und seine persönliche Prognose für die kommenden Jahre.

TPP: Herr Cegielski, die Trei entwickelt derzeit fünf „Build-to-Sell“-Projekte. Was sind die Hauptmerkmale, die diese Projekte auszeichnen?
Mariusz Cegielski: Wir entwickeln jedes Projekt individuell und passen es an die spezifischen Gegebenheiten des Standorts an. Der wichtigste Punkt ist immer eine außergewöhnliche Lage, die wir sehr sorgfältig auswählen. Wenn es um den Verkaufsmarkt geht, achten wir darauf, mit kleinen, aber feinen Details zu überzeugen – etwa mit hochwertigen Materialien, guter Erreichbarkeit, großzügigen Grünflächen oder privaten Gärten im Erdgeschoss. Ein weiteres Highlight sind optionale Extras wie Dachterrassen, die exklusiv den Wohnungen in den obersten Etagen vorbehalten sind. Und natürlich legen wir auch großen Wert auf die Grundrisse der Wohnungen, weil Käufer in einem neuen Zuhause einen Ort suchen, an dem sie viele Jahre leben können.

TPP: Auf welche Städte oder Regionen konzentriert sich die Trei bei ihren Wohnprojekten? Was macht diese Städte besonders interessant? 
MC: Wir konzentrieren uns bei den Projekten auf die großen Metropolregionen. Unser erstes Projekt haben wir in Wrocław realisiert, das zweite in Łódź – beides sehr dynamische Städte mit einer starken Universitätslandschaft, vielen Unternehmen und internationalen Flughäfen. Mit jeweils über 650.000 Einwohnern bieten sie großes Potenzial. Da die ersten Projekte in diesen Städten sehr erfolgreich waren, setzen wir unsere Aktivitäten dort fort und entwickeln neue Standorte. Natürlich spielt auch Warschau eine große Rolle für uns – hier haben wir ein Projekt im Genehmigungsprozess und ein weiteres bauen wir in Milanówek, einer charmanten Stadt, nur etwa 40 Minuten vom Warschauer Zentrum entfernt. Wir setzen auf wachstumsstarke, zukunftsorientierte Gebiete, die Käufer anziehen und in Zukunft von steigenden Immobilienpreisen profitieren sollten.

TPP: Wie hat sich der Markt für Eigentumswohnungen in Polen in den letzten Jahren entwickelt, und welche Trends lassen sich derzeit beobachten?
MC: Der Markt für Eigentumswohnungen ist nach wie vor von einer hohen Nachfrage geprägt. Wir liegen in Polen bei der Anzahl der Wohneinheiten, der durchschnittlichen Wohnfläche oder der Zimmeranzahl pro Kopf noch deutlich unter dem EU-Durchschnitt, was viel Potenzial für weiteres Wachstum bietet. Da gibt es also weiterhin einiges aufzuholen, vor allem, weil die Gesellschaft hier immer wohlhabender wird und höhere Ansprüche an Wohnraum stellt. 
In den letzten Jahren war der Markt von einem starken Wachstum bestimmt, doch aktuell beobachten wir eine leichte Abkühlung. Geopolitische Faktoren und andere äußere Einflüsse erschweren die Rahmenbedingungen. Viele Entwickler haben momentan mehr Wohnungen im Angebot, als sie verkaufen können – eine Situation, die wir lange nicht mehr gesehen haben. Aber ich bin überzeugt, dass diese Phase nur vorübergehend ist.

TPP: Wie haben sich die Preise für Eigentumswohnungen entwickelt, und welche Faktoren beeinflussen derzeit diese Preisentwicklung?
MC: Die Preise für Eigentumswohnungen sind in den letzten sieben Jahren in allen Städten stetig gestiegen. In Warschau lag der Durchschnittspreis Anfang 2017 bei etwa 8.000 Polnische Złoty (PLN) pro Quadratmeter, 2024 überschritt er 18.000 PLN. Allerdings haben wir 2024 eine interessante Wendung gesehen: Die Preise haben sich erstmals verlangsamt und blieben über mehrere Monate stabil. Das lag vor allem an dem hohen Leitzins von 5,75 %, der es Käufern sehr schwer machte, Darlehen aufzunehmen, da der tatsächliche Zinssatz für neu abgeschlossene Kredite bei 7–8 % lag. Seitdem wurde der Leitzins zwar gesenkt, zuletzt Anfang September 2025 auf 4,75 %. Aber die Finanzierungskosten in Polen sind derzeit immer noch die höchsten in der gesamten EU. Hinzu kommt, dass ein von der Regierung Anfang 2024 angekündigtes Förderprogramm für Darlehen bisher nicht umgesetzt wurde. Das hat zu einer deutlichen Nachfragedelle geführt, während gleichzeitig viele Wohnungen auf dem Markt verfügbar sind.
Ich gehe davon aus, dass der Trend sich nun umkehren wird, nachdem die Zinsen gesenkt wurden. Es gibt sicherlich eine große Gruppe von Käufern, die momentan abwartet und nur auf einen positiven Impuls hofft, um ihre Kaufentscheidung zu treffen.

TPP: Welche Rolle spielen Nachhaltigkeitsaspekte bei der Entwicklung von Eigentumswohnungen in Polen, und wie setzt die Trei diese in ihren Projekten um?
MC: Nachhaltigkeit spielt in der polnischen Wohnungsentwicklung eine zunehmend wichtige Rolle. Immer mehr Projekte werden nach Standards wie BREEAM zertifiziert, was vor einigen Jahren noch unüblich war. Für Käufer sind vor allem die langfristigen Unterhaltskosten entscheidend, die durch nachhaltige Lösungen gesenkt werden können. 
Auch bei der Trei setzen wir auf Nachhaltigkeit – unser Projekt in Milanówek wird gerade zertifiziert. Aber unabhängig davon haben wir schon immer Wert darauf gelegt, nachhaltige Elemente in unsere Projekte zu integrieren – sei es durch begrünte Dächer, Regenwasserrückhaltung oder natürliche Holzfassaden. Nachhaltigkeit gehört für uns einfach zur modernen Projektentwicklung.

TPP: Wie sehen Sie die Zukunft des „Build-to-Sell“-Segments in Polen, und welche Entwicklungen erwarten Sie in den nächsten fünf Jahren? 
MC: Aktuell wartet eigentlich jeder darauf, dass die Hypothekenzinsen weiter sinken, damit sich der Verkaufsmarkt wieder erholt. Nach den jüngsten Zinssenkungen gibt es bereits erste positive Signale.  Trotz der aktuellen Herausforderungen bleibt der Markt stabil, da viele Käufer auch ohne Fremdfinanzierung kaufen können und die Nachfrage sowie die positiven Aussichten für die nächsten fünf Jahre sind nach wie vor stark. Natürlich ist momentan kein riesiger Boom zu erwarten, aber ich bin zuversichtlich, dass der Markt wieder wachsen wird, wenn wir ruhig bleiben und weiterhin hochwertige Projekte entwickeln – vorausgesetzt, politische Entscheidungen greifen nicht zu stark ein.

TPP: Herr Cegielski, vielen Dank für das Gespräch.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Trei Real Estate GmbH
Erstveröffentlichung: Trei Real Estate, Juni 2025