Immobilien im Renditevergleich

Frank Winkenwerder über unterschiedliche Anlageziele innerhalb einer Versicherungsgruppe, aktive Arbeit am Bestand und KI als Einflussfaktor auf Büro und Asset Management.

Herr Winkenwerder, wie behaupten sich Immobilien heute im Wettbewerb um Anlagekapital? 
Aufgrund des geänderten Zinsumfeldes werden Immobilien wieder viel stärker mit festverzinslichen Anlagen, Private Equity und weiteren Anlagealternativen verglichen. Das ist grundsätzlich richtig, denn jede Investition muss klar zeigen, welchen Wert- und Diversifikationsbeitrag sie für das jeweilige Portfolio leisten kann. Innerhalb der SV SparkassenVersicherung sind die Ausgangslagen zwischen den einzelnen Konzernunternehmen allerdings unterschiedlich. Auf der einen Seite bedienen wir Konzerngesellschaften, die vor allem stabile, laufende Erträge suchen, während andere Konzerngesellschaften einen stärkeren Fokus auf Total Return basierte Strategien legen. Die entsprechenden Strategien sind daher differenziert zu planen und zu steuern. Als Assetklasse prüfen wir je Mandant, welche Cashflow-Profile anzustreben sind, welches Risiko getragen werden kann und ob ein Investment gegenüber den liquiden beziehungsweise liquideren Anlagealternativen überzeugt. Das bedeutet, dass wir unter den gegebenen Rahmenbedingungen Investitionsmöglichkeiten identifizieren, welche den jeweiligen Anforderungen gerecht werden. Das ist nicht unmöglich, setzt aber gute Marktkenntnisse und ein ausgeprägtes Verständnis für die Funktionsweise von Immobilienmärkten voraus. Immobilien bleiben für unser Haus eine wichtige Anlageklasse, aber sie bekommen Kapital nicht mehr allein deshalb allokiert, weil sie Immobilien sind. Das Risiko-Renditeprofile je Mandant sowie Lage, Gebäudequalität und die Möglichkeit, durch aktives Management Weitbeiträge zu schaffen, müssen zusammenpassen. 

Welche Investments und Aufgaben stehen für Sie derzeit im Vordergrund? 
Bei direkten Immobilien konzentrieren wir uns auf sehr gute Lagen und Objekte, die langfristig auch für andere Nutzer funktionieren. Büros schließen wir dabei nicht grundsätzlich aus. Wir prüfen aber genau: Wie flexibel ist das Gebäude, wie sieht der technische Lebens- und ESG-Zyklus aus, wie bonitätsstark ist der Mieter und wie entwickelt sich langfristig die Nachfrage am Standort? Parallel arbeiten wir intensiv am eigenen Bestand. Aktives und vorausschauendes Asset Management stabilisiert Erträge, verbessert die Vermietbarkeit und schafft überhaupt erst die Voraussetzungen für einen möglichen Verkauf. Neben direkten Investments schauen wir im indirekten Bereich derzeit auf Logistik, Lebensmitteleinzelhandel, Wohnen und Real Estate Debt. Gerade bei Fremdkapitalstrategien ist der Vergleich interessant: Welches Risiko übernimmt man tatsächlich, und wo steht die erwartete Rendite im Verhältnis zu indirekten Investitionsmöglichkeiten von Core- oder Core-Plus-Immobilien? Hinsichtlich unserer regionalen Ausrichtung fokussieren wir uns derzeit neben Europa auf Asien und investieren hier mit etablierten Partnern. 

Welche Rolle spielt Künstliche Intelligenz für die weitere Entwicklung? 
KI wirkt auf Immobilien derzeit aus zwei Richtungen. Erstens verändert sie Unternehmen, deren Arbeitsweisen und damit möglicherweise auch deren zukünftige Flächenbedarfe. Bei Büroimmobilien müssen wir deshalb noch genauer verstehen, welche Tätigkeiten, Arbeitsmodelle und Standorte dauerhaft gefragt bleiben und welche Auswirkungen KI auf die verschiedenen Branchen haben kann. Zweitens kann KI unsere eigene Arbeit erleichtern. Im Asset Management lassen sich mit KI Unterlagen schneller auswerten, wiederkehrende Aufgaben automatisieren und Informationen zu Objekten besser zusammenführen. Das schafft im besten Fall mehr Zeit für die Arbeit, die sich nicht automatisieren lässt – etwa Gespräche mit Mietern, die Beurteilung eines Standorts oder die Vorbereitung und Durchführung von schwierigen Verhandlungen. Fachliches Urteil bleibt also zentral.

Herr Winkenwerder ist Beiratsmitglied der INVESTMENTexpo und unterstützt diese bei der inhaltlichen Gestaltung.

INVESTMENTexpo - DER KONGRESS FÜR IMMOBILIEN UND INFRASTRUKTUR-INVESTMENTS findet vom 2.-3. Juni 2027 im Zoo Palast Berlin statt.
Anmeldung und nähere Infos unter https://www.investmentexpo.de

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von SV SparkassenVersicherung Holding AG
Erstveröffentlichung: The Property Post, November 2026