Private Debt differenziert betrachten

Die Assetklasse Private Debt wird derzeit in Fachmedien wie auch von Investoren kontrovers diskutiert. Doch eine pauschale Kritik greift zu kurz. Während vor allem Unternehmenskredite unter konjunkturellem Gegenwind leiden, erweisen sich Real-Asset-basierte Strategien wie Real-Estate- und Infrastructure-Debt oft als robuster. Angesichts der Refinanzierungswelle und einer verschärften Bankenregulatorik wird die Assetklasse für institutionelle Portfolios strategisch relevanter – vorausgesetzt, man differenziert genau. 

In der aktuellen Berichterstattung, insbesondere aus den USA, wird das Thema Private Debt kritisch diskutiert. Renommierte Private-Credit-Flagship-Fonds vermelden steigende Mittelabflüsse und eine schwächelnde Performance. Parallel dazu bezeichnen prominente Marktteilnehmer wie Jamie Dimon, CEO von JPMorgan Chase, den Private-Credit-Markt als eines von mehreren Risiken für die Finanzmärkte. Er warnt vor Kreditausfällen bei hochverschuldeten Firmen. Bereits hier wird deutlich, dass sich diese Schlagzeilen auf den Bereich des Corporate Credit beziehungsweise Direct Lending, also der Unternehmenskredite beziehen.  

Hier hat sich das Umfeld in der Tat gewandelt. Durch Private-Debt-Strukturen finanzierte mittelständische Unternehmen, denen oft der Zugang zu klassischen Bankkrediten fehlen, leiden unter der Zinswende und unter den anhaltenden geopolitischen Verwerfungen. Vor allem der Tech-Sektor reagiert sensibel. Bleiben prognostizierte Umsatzsteigerungen aus und können Businesspläne nicht umgesetzt werden, geraten Rückzahlungen und Covenants unter Druck.  

Diese Beobachtung darf jedoch nicht auf den gesamten Bereich Private Debt übertragen werden. Es muss zwischen Unternehmenskrediten und Real-Asset-basierten Krediten, das heißt dem Segment Real Asset Private Debt (RAPD), im Wesentlichen bestehend aus Real Estate Private Debt (REPD) und Infrastructure Private Debt (IPD) differenziert werden. 

Real Assets bieten Stabilität durch Cashflows und Sachwerte 
REPD und IPD folgen durch die Finanzierung von Immobilien und Infrastruktur anderen ökonomischen Zusammenhängen. Ihre wirtschaftliche Basis bilden langfristige Mietverträge oder Nutzungsentgelte sowie werthaltige, physisch vorhandene Sicherheiten.  

Ein entscheidender Stabilitätsfaktor ist die Diversifizierung und Planbarkeit. In größeren Multi-Tenant-Immobilien und Portfolios verteilen sich Mietausfallrisiken. Dadurch sinkt die Gefahr, dass die Mieteinnahmen, die auch für Zins und Tilgung herangezogen werden, zeitgleich wegbrechen. Die Vermietungssituation und Mieteinnahmen von Immobilien und Immobilienportfolios sind zudem transparenter nachvollziehbar und zuverlässiger prognostizierbar, als der Cashflow eines Unternehmens. Das befreit diese Assetklasse zwar nicht vollständig von allen Risiken, verbessert aber die Nachvollziehbarkeit der Risikoannahmen im Vergleich zu Unternehmenskrediten. 

Finanzierungslücke in Deutschland als Marktchance 
Während alternative Kapitalgeber (in Abgrenzung zu klassischen Kreditinstituten) in Großbritannien mit einem Marktanteil von über 40 Prozent im Bereich der Immobilienfinanzierung voll etabliert sind, stehen diese Akteure in Deutschland mit einem Marktanteil etwa 10 Prozent noch am Beginn ihres Wachstums. Der Bedarf wird perspektivisch stark ansteigen: Laut einer Studie der Regensburger International Real Estate Business School (IREBS) stehen in Deutschland allein im Jahr 2026 auslaufende Kredite im Umfang von rund 82 Milliarden Euro an, die prolongiert oder neu strukturiert werden müssen. Gleichzeitig werden klassische Banken aufgrund der regulatorischen Anforderungen durch Basel IV und CRR III (Capital Requirements Regulation) immer zurückhaltender. Hier können Debt-Fonds, teilweise auch als komplementäre Partner der Banken, Lösungen bieten.  

Whole Loan als Instrument der Stunde
Besonders das Segment der Whole Loans gewinnt an Bedeutung. Hier stellt ein einzelner Kreditgeber die gesamte Darlehenssumme bereit und besichert diese durch ein erstrangiges Grundpfandrecht. Für den Darlehensnehmer entfallen komplizierte Abstimmungen mit mehreren Gläubigern, typischerweise bestehend aus einer Senior-Bank und mehreren Nachrang-Finanzierern. Aus Investorensicht bietet das Modell der Whole-Loan-Finanzierung ein hohes Maß an Sicherheit bei attraktiven Zielrenditen von typischerweise 5,5 bis 6,5 Prozent (für deutsche Bestandsobjekte). In einem Marktumfeld, in dem Banken ihre Beleihungsausläufe oft auf 55 Prozent begrenzen, ermöglichen Debt-Fonds durch die Vergabe von Whole Loans Ausläufe von 65 bis 75 Prozent, ohne auf die Sicherheit einer erstrangigen Grundschuld verzichten zu müssen. Derartige Kredite bieten damit einen Markwertpuffer von 25 bis 35 Prozent. Das ist in unruhigen Zeiten ein deutlicher Sicherheitsgewinn. 

Wachstumsfeld Infrastruktur
Parallel zum Immobiliensektor eröffnet sich mit Infrastrukturfinanzierungen ein weiteres Feld für Real Asset Private Debt (RAPD). In nordischen Ländern wie Dänemark, Finnland und Norwegen werden Kitas, Schulen und Straßen längst über Kreditfonds finanziert. Deutschland hinkt diesbezüglich hinterher. Neue Impulse gibt es nun unter anderem mit dem „Sondervermögen für Infrastruktur und Klimaneutralität“. Da die Grundstrukturen – langfristige Einkommensströme und vertraglich gesicherte Cashflows – sehr ähnlich wie bei Immobilieninvestments sind, können deren bewährte Auswahl- und Prüfprozesse in wesentlichen Teilen auch auf Infrastrukturprojekte angewendet werden. 

Implikationen für die Portfolioallokation
Für institutionelle Anleger wie Versicherungen oder Versorgungswerke bietet RAPD diverse Vorteile. Unter Solvency II ist die Eigenkapitalunterlegung für Debt-Investments im Regelfall gegenüber Eigenkapitalinvestments deutlich vorteilhafter. Zudem erlauben diese Investments eine defensive Partizipation am Immobilienmarkt, ohne die Immobilienquote zu belasten. 

In der strategischen Allokation sollte Private Debt daher nicht mehr als homogene und derzeit pauschal skeptisch betrachtete Nische gesehen werden, sondern als ausdifferenziertes Universum aus verschiedenen Risikoprofilen. Es empfiehlt sich ein Aufbau entlang klar definierter Rollen: REPD und IPD eignen sich als stabilitätssichernde Kern-Investments über Whole Loans mit erstrangiger Besicherung und planbaren Cashflows. Als Satelliten-Investments können, nach tieferer Due Diligence, selektiv auch Private Debt-Investments mit höherem Renditepotenzial (zum Beispiel Junior-, Mezzanine- bis hin zur Preferred Equity) hinzugefügt werden. 

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Erstveröffentlichung: Intelligent Investors, 3-2026