Energetische Wohnraumsanierung

Die energetische Sanierung des deutschen Wohnungsbestands gehört zu den großen Herausforderungen der kommenden Jahre. Bis 2045 soll der Gebäudebestand in Deutschland klimaneutral sein. Gleichzeitig erschweren hohe Bau- und Finanzierungskosten, gestiegene Eigenkapitalanforderungen der Banken und wechselnde regulatorische Rahmenbedingungen Investitionen in den Bestand. Wie können Eigentümer unter diesen Voraussetzungen sinnvoll investieren? Welche Sanierungsmaßnahmen rechnen sich? Und welche Rolle spielen Finanzierung und Förderung?

Darüber diskutierten Philip C. Hetzer, Geschäftsführender Gesellschafter von DAHLER Invest, Lukas Steinhilber, CEO von Wallround, und Katarina Ivankovic, Geschäftsführerin des IIB INSTITUT, bei einem LinkedIn Live unter der Moderation von Nikolaus von Raggamby, Geschäftsführer von RUECKERCONSULT.

Alter Gebäudebestand trifft auf hohen Investitionsstau
Eine besondere Herausforderung der energetischen Transformation liegt in der Altersstruktur des deutschen Gebäudebestands. Ein großer Teil der Immobilien wurde errichtet, bevor energetische Anforderungen beim Bauen überhaupt eine wesentliche Rolle spielten. Gleichzeitig befinden sich viele dieser Immobilien im Eigentum älterer privater Eigentümer. Hohe Investitionen mit Amortisationszeiträumen von mehreren Jahrzehnten sind für diese Gruppe häufig nur schwer darstellbar.

Hinzu kommt ein grundsätzliches wirtschaftliches Problem: Sanierungsinvestitionen schlagen sich nicht zwangsläufig in gleicher Höhe im Marktwert einer Immobilie nieder. Bei Mehrfamilienhäusern sind die Investitionskosten je Quadratmeter zwar häufig niedriger als bei Einfamilienhäusern, aufgrund der Größe der Objekte entstehen jedoch hohe absolute Investitionssummen und entsprechend hohe Finanzierungsbedarfe. Damit gewinnt die Frage nach einem belastbaren Business Case erheblich an Bedeutung.

„Die Zeiten, in denen Immobilien als weitgehend passives Investment betrachtet werden konnten, sind vorbei. Der Bestand braucht heute aktives Management und entsprechendes Fachwissen, um die Herausforderungen wirtschaftlich bewältigen zu können“, sagte Ivankovic.

Banken sind derzeit der größte Investitions-Bremsklotz
Auch auf dem Transaktionsmarkt sind die veränderten Finanzierungsbedingungen deutlich zu spüren. Nach Einschätzung von Philip C. Hetzer ist Kaufinteresse grundsätzlich vorhanden. Vielfach scheiterten Transaktionen jedoch an den Anforderungen der finanzierenden Banken.

„Der größte Bremsklotz ist momentan die Bank. Viele möchten gerne kaufen, was grundsätzlich ein gutes Signal für den Markt ist. Aber nach dem Bankengespräch stellen viele fest, dass es aufgrund der hohen Eigenkapitalanforderungen für sie nicht funktioniert“, sagte Hetzer.

Gleichzeitig haben sich nach seiner Beobachtung die Käuferstrukturen verändert. Mehrfamilienhäuser werden wieder stärker als langfristiger Wertspeicher betrachtet. Die Phase, in der Immobilien primär als Finanzprodukt gekauft, kurzfristig im Wert gesteigert und weiterverkauft wurden, sei vorbei. Heute träten wieder verstärkt Käufer auf, die über hohe Eigenkapitalreserven verfügen und generationsübergreifend investieren wollen.

Auch bei der Kaufpreisfindung verändert der zusätzliche Sanierungsbedarf die Kalkulation. Ivankovic zufolge bestimmt nicht mehr die Addition aus Kaufpreis und Modernisierungsaufwand den späteren Wert. Vielmehr müsse rückwärts gerechnet werden: Vom verfügbaren Gesamtbudget seien die notwendigen Modernisierungsinvestitionen abzuziehen und der verbleibende Betrag definiere, welchen Kaufpreis Interessenten überhaupt darstellen können. In einigen Märkten sei die dafür notwendige Preiskorrektur noch nicht vollständig erfolgt.

Wirtschaftlichkeit muss am Anfang der Sanierungsplanung stehen
Eine der zentralen Erkenntnisse der Diskussion war, dass energetische Sanierungen nicht nach einem einheitlichen Schema erfolgen können. Lage, Gebäudesubstanz, Mietniveau, Finanzierungsmöglichkeiten, Förderkulisse und die Strategie des Eigentümers müssen gemeinsam betrachtet werden.

„Unsere erste Frage lautet immer: Was ist das Ziel mit der Immobilie? Es macht einen fundamentalen Unterschied, ob ein Eigentümer das Objekt in fünf oder zehn Jahren verkaufen oder generationsübergreifend über 30 Jahre entwickeln möchte“, sagte Steinhilber.

Erst auf dieser Grundlage lasse sich ein belastbarer Business Case entwickeln. Dazu gehören unter anderem die erforderlichen Investitionen, mögliche Fördermittel und Modernisierungsumlagen sowie die angestrebte energetische Qualität des Gebäudes. Genau diese Informationen seien inzwischen auch für Banken von zunehmender Bedeutung.

Der traditionelle Planungsprozess greift nach Ansicht Steinhilbers deshalb häufig zu kurz. Wer zunächst umfangreich plane und erst anschließend prüfe, ob sich die Maßnahmen wirtschaftlich darstellen lassen, riskiere, bereits viel Zeit und Geld investiert zu haben, bevor die entscheidende Frage beantwortet ist.

„Wir müssen die Wirtschaftlichkeit ganz an den Anfang ziehen. Eine Investition muss sich zumindest tragen. Deshalb muss man früh wissen, was investiert werden muss, welche Förderung möglich ist, welche Umlage realistisch ist, und welches energetische Ergebnis erreicht werden kann“, so Steinhilber.

Schrittweise Sanierung statt maximaler Effizienzstandard
Dabei muss nicht zwangsläufig eine Komplettsanierung die wirtschaftlich sinnvollste Lösung sein. Nach den Erfahrungen von Wallround entscheiden sich rund 80 Prozent der Eigentümer gegen eine Komplettsanierung und für Einzelmaßnahmen oder Maßnahmenpakete.

Insbesondere Maßnahmen an der Gebäudehülle seien häufig einfacher, schneller und wirtschaftlicher umzusetzen als umfangreiche Eingriffe in die Haustechnik. Der Einbau einer Wärmepumpe könne beispielsweise bei älteren Mehrfamilienhäusern umfangreiche Arbeiten an der technischen Infrastruktur notwendig machen. Wird zunächst der Energiebedarf des Gebäudes durch andere Maßnahmen reduziert, kann auch die später benötigte Heizungsanlage kleiner dimensioniert werden.

Auch aus Sicht der Banken sei ein maximaler Effizienzstandard nicht zwingend erforderlich. Entscheidend sei vielmehr, einen wirtschaftlich tragfähigen Entwicklungspfad für das Gebäude aufzuzeigen.

„Keine Bank fordert ein A+-Gebäude. Und häufig braucht das auch der Mieter nicht und es ist wirtschaftlich nicht sinnvoll. Man muss deshalb strategisch überlegen, welche Maßnahmen jetzt den größten Effekt erzielen und welche vielleicht erst in einigen Jahren umgesetzt werden sollten“, sagte Steinhilber.

Für Eigentümer mit einem langfristigen Anlagehorizont könne es deshalb sinnvoll sein, die Sanierung bis 2045 in mehrere Pakete aufzuteilen. Damit ließen sich sowohl die Investitionsbelastung als auch die Beeinträchtigungen für die Mieter reduzieren.

Käufer setzen wieder stärker auf langfristigen Werterhalt
Diese Entwicklung spiegelt sich auch auf dem Investmentmarkt wider. Nach Beobachtung von DAHLER Invest lassen sich derzeit im Wesentlichen zwei Käufergruppen unterscheiden. Die eine sucht bereits gut aufgestellte Immobilien, die möglichst wenig zukünftigen Sanierungsaufwand erwarten lassen. Die andere ist bereit, gezielt in entwicklungsfähige Objekte zu investieren und diese anschließend langfristig im Bestand zu halten.

„Im Best Case kauft man das beste Haus am Markt, das in Zukunft möglichst wenig Kopfschmerzen bereitet. Daneben sehen wir aber auch Käufer, die bewusst sanieren und entwickeln wollen und solche Immobilien dann häufig Jahrzehnte und generationsübergreifend im Portfolio halten“, sagte Hetzer.

Damit verschiebt sich der Investmentfokus gegenüber der Niedrigzinsphase wieder stärker vom kurzfristigen Wertsteigerungspotenzial hin zu Werterhalt, Qualität und langfristiger Bewirtschaftung.

Förderung braucht vor allem Planungssicherheit
Eine weitere zentrale Voraussetzung für mehr Sanierungsaktivität ist aus Sicht der Diskussionsteilnehmer eine verlässlichere Förderpolitik. Dabei gehe es weniger um möglichst hohe staatliche Zuschüsse als um langfristig kalkulierbare Rahmenbedingungen.

„Förderungen sollten Überbrückungsmaßnahmen sein, die einem neuen Markt oder Veränderungen im Markt die Zeit geben, Mengen- und Kosteneffekte zu entwickeln. Sie sollten klar angekündigt, strukturiert und zeitlich limitiert sein“, sagte Ivankovic.

Gerade bei Immobilien mit ihren langen Planungs- und Investitionszeiträumen seien kurzfristige Änderungen problematisch. Wenn sich Förderbedingungen während eines bereits laufenden Planungsprozesses änderten, könne dies die gesamte Wirtschaftlichkeitsberechnung infrage stellen.

Auch Steinhilber sieht Planbarkeit als entscheidenden Faktor. Im Mehrfamilienhausbereich komme hinzu, dass Förderungen indirekt auch den Mietern zugutekommen, weil sie den umlagefähigen Anteil der Modernisierungskosten reduzieren.

„Es geht nicht um maximale Förderung. Was wirklich helfen würde, wäre die Garantie, dass die Bedingungen für einige Jahre gleich bleiben. Dann können Eigentümer kalkulieren und Prozesse entsprechend aufsetzen“, sagte Steinhilber.

Gefahr von „No-Invest“-Regionen
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen unterscheiden sich allerdings erheblich zwischen den Regionen. In angespannten Wohnungsmärkten mit niedrigen Leerständen und entsprechend hoher Nachfrage lassen sich Investitionen häufig besser refinanzieren als in strukturschwächeren Regionen.

Steinhilber zufolge kann eine energetische Modernisierung in ländlichen Märkten bereits daran scheitern, dass die notwendige Mietanpassung nicht durchsetzbar ist. Umgekehrt bestehe in Metropolregionen aufgrund der hohen Wohnraumnachfrage häufig ein größerer Spielraum. Entscheidend sei deshalb für jedes Objekt eine individuelle Strategie, die Investitionsbedarf, Refinanzierung, Mieterschaft und Lage zusammenführt.

Nach Einschätzung Ivankovics ist ein „No-Invest“- beziehungsweise „Low-Invest“-Szenario in Teilen des Marktes bereits Realität. Wiederholte Veränderungen von Regulierung und Förderbedingungen hätten immer wieder zu einem Abwarten geführt. In vielen Fällen beschränkten sich Investitionen daher derzeit auf notwendige Instandhaltungsmaßnahmen, während umfassendere Aufwertungen verschoben würden.

Hetzer beobachtet diese Entwicklung auch auf dem Transaktionsmarkt: „Es gibt Regionen mit deutlich negativer demografischer Entwicklung, in denen praktisch keine Transaktionen mehr stattfinden. Dort gibt es teilweise nicht einmal mehr Low Invest. Dort passiert mit den Beständen gar nichts. Das sind die sogenannten Stranded Assets.“

Abwarten ist verbreitet, aber nicht ohne Risiko
Vor diesem Hintergrund entscheiden sich viele Eigentümer derzeit dafür, größere Investitionen aufzuschieben. Solange kein unmittelbarer regulatorischer oder technischer Handlungsdruck besteht, erscheint das angesichts hoher Bau- und Finanzierungskosten zunächst nachvollziehbar.

„Viele Eigentümer haben die Antwort auf die Frage, was sie momentan tun sollen, bereits gefunden: Sie warten ab. Es gibt derzeit wenig unmittelbaren Druck und gleichzeitig fehlt die Planungssicherheit“, sagte Hetzer.

Langfristig ist diese Strategie jedoch mit Risiken verbunden. Steinhilber verwies darauf, dass andere europäische Märkte bereits deutlich strengere Anforderungen an energetisch schlechte Gebäude stellen. Sollten auch hierzulande die regulatorischen Anforderungen zunehmen, könnten energetisch schlechte Immobilien perspektivisch erheblich an Handelbarkeit verlieren. Wer wirtschaftlich sinnvoll investieren könne, sollte deshalb nicht ausschließlich darauf setzen, dass sich die Rahmenbedingungen künftig von selbst verbessern.

Auch auf die kommunale Wärmeplanung allein sollten sich Eigentümer nach Einschätzung Ivankovics nicht verlassen. Gerade bei älteren Heizungsanlagen sei es sinnvoll, frühzeitig mögliche technische Alternativen zu prüfen und eine Strategie für den nächsten notwendigen Austausch zu entwickeln.

Sanierung kann Rendite und Energieeffizienz verbinden
Dass wirtschaftlich geplante Sanierungsmaßnahmen sowohl für Eigentümer als auch für Mieter Vorteile bringen können, zeigen laut Steinhilber die bislang von Wallround realisierten Projekte. Im Durchschnitt seien dort rund 49 Prozent CO₂ beziehungsweise Energie eingespart worden, bei gleichzeitig positiven Renditen.

Zugleich profitierten die Mieter von einem verbesserten Wohnkomfort, beispielsweise durch neue Fenster und niedrigere Heizenergieverbräuche. Entscheidend sei deshalb, die Diskussion nicht als Gegensatz zwischen Vermieter- und Mieterinteressen zu führen.

„Man sollte nicht investieren, weil es eine Förderung gibt. Man sollte investieren, weil die Maßnahme richtig ist, Mehrwert bringt und am Ende allen Beteiligten hilft“, fasste Steinhilber zusammen.

Die Diskussion machte damit deutlich: Der Weg zu einem klimaneutraleren Wohnungsbestand führt nicht zwangsläufig über die sofortige Komplettsanierung. Entscheidend sind vielmehr eine frühzeitige Wirtschaftlichkeitsbetrachtung, eine auf Gebäude und Eigentümerstrategie zugeschnittene Planung, verlässliche Rahmenbedingungen und eine sinnvolle zeitliche Staffelung der Investitionen. So können Klimaziele, Werterhalt und Wirtschaftlichkeit miteinander verbunden werden.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von The Property Post
Erstveröffentlichung: The Property Post, Oktober 2026