„Der GU-Markt braucht große Player“
Michael Dörr leitet die Geschäftsentwicklung bei Kajima Deutschland. Der Erfolg des 1840 als Tischlerei in Japan gegründeten Mutterkonzerns soll sich auch hierzulande durchsetzen. Auf welche Produkte und Regionen er besonders setzt und wie japanische Methoden den deutschen Baumarkt beeinflussen können, erzählt er im Interview.
Herr Dörr, Kajima gehört zu den größten Bau- und Immobilienunternehmen der Welt. Vor drei Jahren wurde Kajima Deutschland gegründet. Es gilt, sich auch hier auf dem Markt zu positionieren. Welche Strategie verfolgen Sie?
Deutschland zählt trotz der aktuell herausfordernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu den interessantesten Immobilien- und Baumärkten Europas. Wir sehen einen Markt mit hoher technischer Kompetenz, einer starken industriellen Basis und einem langfristig erheblichen Modernisierungsbedarf. Genau dort möchten wir unsere Erfahrung einbringen. Kajima versteht sich nicht nur als Generalunternehmer, sondern als integrierter Partner über den gesamten Lebenszyklus eines Projekts – von der Entwicklung über die Planung und Realisierung bis hin zum Betrieb. Unser Anspruch ist es, Projekte ganzheitlich zu denken und langfristige Werte für unsere Kunden zu schaffen.
Welche Nutzungsarten stehen dabei im Fokus?
Wir konzentrieren uns auf Immobilien, die langfristig von strukturellen Trends profitieren. Dazu gehören insbesondere Logistikimmobilien, Industriegebäude, Rechenzentren sowie komplexe Gewerbe- und Mixed-Use-Projekte. Gerade Logistik bleibt aufgrund der Transformation von Lieferketten, der zunehmenden Automatisierung und der wachsenden Anforderungen an resiliente Versorgungssysteme ein ausgesprochen attraktiver Markt. Gleichzeitig sehen wir bei Industrieimmobilien und Hightech-Standorten erhebliches Entwicklungspotenzial, insbesondere im Zusammenhang mit der Reindustrialisierung Europas.
Und geografisch?
Unser Fokus liegt zunächst auf den wirtschaftlich starken Regionen Deutschlands. Dazu zählen die großen Metropolräume wie Rhein-Main, Nordrhein-Westfalen, Hamburg, Berlin sowie der süddeutsche Wirtschaftsraum. Dort treffen hohe Nachfrage, leistungsfähige Infrastruktur und eine starke industrielle Basis aufeinander. Gleichzeitig beobachten wir neue Wachstumsachsen, die durch Investitionen in Halbleiter, Batterietechnologie oder Verteidigungsindustrie entstehen. Diese Entwicklungen verändern den Immobilienmarkt nachhaltig.
Kajima ist ein global agierendes Unternehmen mit japanischen Wurzeln. Welche Rolle spielen japanische Methoden wie Lean Construction oder das Last Planner System?
Sie sind ein zentraler Bestandteil unserer Unternehmenskultur. In Japan steht seit Jahrzehnten die kontinuierliche Verbesserung von Prozessen im Mittelpunkt. Lean Construction bedeutet letztlich, Verschwendung konsequent zu vermeiden, Abläufe transparent zu gestalten und alle Projektbeteiligten frühzeitig einzubinden. Das Last Planner System ergänzt diesen Ansatz, indem die operative Bauplanung und die Ausführung kombiniert werden. Dadurch entstehen einhaltbare Terminpläne, eine höhere Verlässlichkeit und eine deutlich bessere Steuerung komplexer Bauabläufe.
Der deutsche Baumarkt steht heute unter erheblichem Druck: steigende Baukosten, Fachkräftemangel, Terminrisiken und hohe Qualitätsanforderungen. Genau hier können Lean-Methoden einen wesentlichen Beitrag leisten. Sie ersetzen keine technische Kompetenz, schaffen aber deutlich effizientere Prozesse und reduzieren Reibungsverluste auf der Baustelle.
Ist Deutschland dafür bereit?
Ich denke, der Markt befindet sich an einem Wendepunkt. Viele Unternehmen beschäftigen sich inzwischen intensiv mit Lean Construction, BIM und der Digitalisierung ihrer Prozesse. Gleichzeitig besteht noch erhebliches Potenzial. Entscheidend wird sein, Planung, Ausführung und Betrieb stärker als zusammenhängenden Prozess zu verstehen. Internationale Unternehmen können dabei Erfahrungen aus Märkten einbringen, in denen diese Arbeitsweisen bereits seit vielen Jahren etabliert sind.
Die Bauwirtschaft befindet sich weiterhin in einer schwierigen Phase. Welche Entwicklungen erwarten Sie für den Generalunternehmermarkt?
Wir werden eine weitere Professionalisierung erleben. Projekte werden technisch anspruchsvoller, regulatorische Anforderungen steigen und Investoren erwarten mehr Planungssicherheit. Gleichzeitig werden Bauvorhaben größer und komplexer. Daraus ergibt sich zwangsläufig eine stärkere Konsolidierung. Der GU-Markt braucht große Player mit ausreichender finanzieller Stabilität, internationaler Erfahrung und der Fähigkeit, komplexe Projekte über viele Jahre hinweg zuverlässig abzuwickeln. Größe allein ist dabei kein Selbstzweck. Entscheidend sind Prozesskompetenz, ein verlässliches Risikomanagement und eine partnerschaftliche Zusammenarbeit mit Auftraggebern und Nachunternehmern.
Ein Markt, der derzeit zunehmend in den Fokus rückt, ist der Verteidigungssektor. Welche Chancen sehen Sie dort?
Deutschland investiert in den kommenden Jahren erhebliche Mittel in die Modernisierung der militärischen Infrastruktur. Bis 2029 steigt der Verteidigungsetat von derzeit 107 auf dann 152 Milliarden Euro. Vieles davon wird in Personal und Rüstungssysteme investiert, aber es geht auch um neue Kasernen, Ausbildungszentren, Werkstätten, Logistikstandorte, Verwaltungsgebäude und technische Infrastruktur. Aus baulicher Sicht handelt es sich um anspruchsvolle Projekte mit hohen Anforderungen an Qualität, Sicherheit und Terminzuverlässigkeit. Gleichzeitig sind diese Investitionen langfristig angelegt und unterliegen weniger konjunkturellen Schwankungen als andere Marktsegmente.
Wenn Sie einen Blick auf die kommenden zehn Jahre werfen – wo sehen Sie die größten Chancen?
Ich bin überzeugt, dass Deutschland trotz aller aktuellen Herausforderungen der wichtigste Immobilienmarkt Europas bleiben wird. Die Modernisierung von Infrastruktur, Industrie, Logistik und öffentlichem Gebäudebestand wird enorme Investitionen erfordern. Gleichzeitig werden Nachhaltigkeit, Digitalisierung und industrielle Bauprozesse weiterhin die Art verändern, wie wir künftig planen und bauen. Unternehmen, die technologische Kompetenz mit effizienter Projektabwicklung verbinden und langfristig denken, werden von dieser Entwicklung profitieren. Unser Ziel ist es, diesen Wandel aktiv mitzugestalten.
Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Kajima Deutschland
Erstveröffentlichung: The Property Post, September 2026
