Real Assets 2026

Der Markt für Real Assets befindet sich nach mehreren Jahren der Korrektur immer noch in einer Phase der Neuordnung. Die Transaktionstätigkeit ist zurückhaltend, viele Immobilienbewertungen wurden nach unten angepasst, und gleichzeitig stehen Immobilien und Infrastruktur im direkten Wettbewerb mit liquiden Anlagen wie Staatsanleihen. Steigende Finanzierungskosten und ESG-Vorgaben verändern Renditeprofile und die Allokation. 

Dazu sprach Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung am IRE|BS Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg mit Christiane Eckert, geschäftsführendes Vorstandsmitglied des Urban Land Institute Denmark, ehem. Head of Real Estate PBU Pension, Joachim Kumme, Direktor Eigenanlagen, Kreissparkasse Ludwigsburg und Stefan Thevajegan, Head of Sales & Product Management, HANSAINVEST. 

Herr Kumme, wie ordnen institutionelle Investoren Immobilien und Infrastruktur aktuell in ihrer strategischen Allokation ein? 
Joachim Kumme: Wir sind heute in einer völlig anderen Zinswelt unterwegs als noch vor drei Jahren. Während der Niedrigzinsphase war echte Diversifikation kaum realisierbar – alles entwickelte sich in dieselbe Richtung, die Renditeunterschiede zwischen Assetklassen verschwanden. 

Heute ist die Situation anders: Durch die steiler gewordene Zinsstrukturkurve steht plötzlich jede Anlageklasse erneut im Wettbewerb. Liquidität hat wieder einen Preis, und das führt dazu, dass Immobilien und Infrastruktur stärker hinterfragt werden. 

Zudem sind beide Anlageklassen illiquide. Wer in Infrastruktur investiert, bindet Kapital nicht über fünf oder sieben Jahre, sondern über zehn bis hin zu dreißig Jahren. Das macht die Anlage attraktiv, weil man einen Illiquiditätsaufschlag erhält, setzt aber voraus, dass Investoren bereit sind, diese Kapitalbindung einzugehen. Viele Häuser brauchen jedoch laufende Ausschüttungen und gerade bei Infrastruktur ist durch den J-Kurven-Effekt anfangs wenig oder gar nichts zu holen. 

Infrastruktur gewinnt ganz klar an Bedeutung, aber für viele institutionelle Investoren ist sie derzeit noch ein ergänzender Baustein und kein vollwertiger Ersatz für Immobilien. 

Frau Eckert, wie unterscheiden sich dänische Pensionskassen von deutschen Investoren in ihrer Allokation? 
Christiane Eckert: Dänische institutionelle Investoren positionieren Immobilien und Infrastruktur heute als zentrale, aber klar komplementäre Rendite und Stabilitätsbausteine neben liquiden Aktien und Anleiheportfolios. Real Assets sind strategisch als „illiquide Prämie“ verankert, nicht als Ersatz für liquiden CoreBausteine, sondern als diversifizierender Performance und Inflationsschutzblock. 

Beide Segmente werden zusammen mit Private Equity und Private Debt im sogenannten Alternatives-Block geführt, dessen Zielquote je nach Pensionskasse zwischen 20 und 35 Prozent liegt. Das ist erheblich mehr, als viele deutsche Häuser heute anstreben. 

Dänische Pensionskassen haben eine ausgeprägte Total-Return-Perspektive. Sie sind weniger taktisch, dafür sehr langfristig ausgerichtet, suchen stabile Cashflows und einen Beitrag zur Risikostreuung. Infrastruktur wird als Mittel zur Stabilisierung des Gesamtportfolios eingesetzt. Seit 2019 steigt insbesondere der Anteil grüner Infrastruktur kontinuierlich – von damals rund drei Prozent auf inzwischen acht Prozent aller Kapitalanlagen. In manchen Häusern ist der Anteil noch deutlich höher. Dies ist u.a. dem Umstand geschuldet, dass die dänische Pensionsbranche ein Versprechen gegeben hat, bis 2030 rund 450 Mrd. DKK (knapp 61 Mrd. EUR) in Klima- und Umweltinvestitionen (u. a. Green Infrastructure, Green Buildings) zu tätigen. 

Diese Investoren sind auch kulturell anders unterwegs: Sie investieren gern über Joint Ventures oder Club Deals, haben einen starken Governance-Anspruch und mischen sich aktiv ein. Engagement ist für sie ein zentraler Bestandteil der Investmentsteuerung. Wenn es nicht wirkt, verfügen sie über klare Eskalationsstufen bis hin zur Desinvestition. 

Deutschland ist – und das meine ich durchaus wertschätzend – stärker reguliert und folglich risikosensibler. Das führt zu anderen Entscheidungen und anderen Geschwindigkeiten. 

Herr Thevajegan, wie sieht die Nachfrage nach Infrastrukturprodukten aus Sicht einer KVG aus? 
Stefan Thevajegan: Die Investitionsnotwendigkeit ist immens, das ist uns allen bewusst. Und grundsätzlich ist auch die Nachfrage da. Aber viele institutionelle Investoren sind aktuell mit ihren Immobilienbeständen überbelegt. Sie müssen erst Bestände bereinigen, bevor sie Kapital in neue Segmente wie Infrastruktur umschichten können. 

Wir als KVG sehen, dass die Initiatoren bereit sind. In den vergangenen fünf Jahren haben wir unsere Produktpalette in Erneuerbare Energien stark erweitert wie Strom- und Wärmenetze, Batteriespeicher und Ladeinfrastruktur. Wir haben deutlich mehr neue Produkte in kurzer Zeit strukturiert als in den Jahrzehnten zuvor. 

Was fehlt, ist nicht das Angebot, es fehlt der finale Allokationsentscheid. Manche Institutionen warten zudem auf politische Signale oder Fördermechanismen, was wiederum Entscheidungen verzögert. Das führt dazu, dass der berühmte „Knoten“ im Markt zwar sichtbar ist, aber noch nicht flächendeckend geplatzt ist. 

Herr Kumme, Investoren erwerben bei Infrastruktur häufig industrielle Produkte. Ist das nicht ein operatives Risiko, das viele scheuen? 
Joachim Kumme: Natürlich kauft man ein industrielles Produkt und ist es hochkomplex. Aber niemand erwartet von einem institutionellen Investor, dass er selbst einen Windpark betreibt oder ein Rechenzentrum technisch steuert. Es geht darum, die richtigen Partner zu wählen. 

Wir haben sehr strukturierte Due-Diligence-Prozesse. Man prüft die Managerqualität, die Governance-Strukturen, die operative Expertise und die finanziellen Modelle. Spätestens seit der Finanzkrise 2008 ist niemand mehr bereit, in undurchsichtige Black Boxes zu investieren. 

Das eigene Risikomanagement funktioniert deshalb heute auch über Wissenstransfer bzw. Partnerschaften, und das ist auch gut so.  

Christiane Eckert: Gerade weil wir uns im illiquiden Anlagespektrum und einer damit anlagespezifischen Informations-Intransparenz bewegen, ist der Austausch mit der eigenen Peergruppe als Teil einer tiefgreifenden Due Diligence so wichtig. Nur durch den intensiven und direkten Erfahrungsaustausch auf LP-Seite lässt sich eine SWOT-Analyse zu einem Investment komplementieren. 

Frau Eckert, welche Segmente sind aus internationaler Perspektive besonders attraktiv? 
Christiane Eckert: Der größte Treiber ist eindeutig die Energieinfrastruktur. In Dänemark wurde früh zum Beispiel in Offshore-Wind investiert. Das war zu einem Zeitpunkt, als viele noch unsicher waren, ob sich das überhaupt rechnen würde und heute sind sie ein etabliertes, zentrales Element institutioneller Portfolios. 

Ähnliches könnte mit Batteriespeichern passieren. Heute wirken sie noch wie ein Nischensegment voller technischer Fragezeichen. Aber die Energieversorgungssysteme werden komplexer, dezentrale Flexibilitäten werden dringend gebraucht.Genau hier bringen Batteriespeicher enorme Vorteile.Wer langfristig investiert, kann es sich gar nicht leisten, dieses Segment nicht genau zu beobachten. 

Herr Kumme, was sind aus Ihrer Sicht die größten Hemmnisse für mehr privates Kapital in Infrastruktur? 
Joachim Kumme: Ein Hemmnis liegt in der Regulatorik. Neue Vorgaben, etwa aus CRR3, erhöhen teilweise die Kapitalunterlegungen für langfristige Infrastrukturinvestitionen. Damit wird die Anlageklasse künstlich verteuert, obwohl wir sie dringend brauchen. Denn die öffentliche Hand kann den immensen Investitionsbedarf der nächsten Jahrzehnte nicht allein stemmen. 

Herr Thevajegan, welche Produktformen werden in den nächsten Jahren dominieren? 
Stefan Thevajegan: Wir beobachten eine starke Bewegung hin zu hybriden Modellen. Die klare Trennung zwischen Immobilien und Infrastruktur wird zunehmend aufgelöst. Wir sehen Kooperationen zwischen Immobilien- und Infrastrukturmanagern, gemeinsame Plattformen und neue gesetzliche Spielräume, die es Immobilienfonds erlauben, in erneuerbare Energien einzusteigen. 

Gleichzeitig gewinnen Strukturen wie ELTIFs an Bedeutung, weil sie privates und institutionelles Kapital in einem Vehikel vereinen können. Aber auch klassischere Instrumente wie Club Deals, maßgeschneiderte Spezialfonds oder Evergreen-Strukturen bleiben wichtig. 

Herr Kumme, was erwarten Sie grundsätzlich für die Jahre bis 2026? 
Joachim Kumme: Im Moment deutet vieles darauf hin, dass 2026 ein moderates Jahr wird. Ich gehe davon aus, dass die Zinsstrukturkurve leicht steiler wird, aber ohne große Ausschläge nach oben. Auch die Inflation dürfte sich stabilisieren, solange sie nicht erneut über die Marke von drei Prozent steigt – das wäre tatsächlich kritisch. 

Gleichzeitig sind weltweit enorme Investitionen in Technologie- und KI-Infrastruktur zu beobachten, was insbesondere Aktien stützen dürfte. Für Real Assets bedeutet das: Man muss realistisch bleiben, diversifiziert denken und langfristig planen. Illiquide Anlagen lassen sich eben nicht schnell umsteuern und das muss man akzeptieren. 

Herr Thevajegan, wie sehen Sie aus KVG-Sicht die Aussichten? 
Stefan Thevajegan: Es wird weiterhin Chancen im Immobilienmarkt geben, auch wenn die Bedingungen herausfordernd bleiben. Infrastruktur wird aber zweifellos die spannendere Anlageklasse sein, weil die Projekte dringend realisiert werden müssen. 

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von The Property Post
Erstveröffentlichung: The Property Post, Dezember 2025