Hotelinvestments neu bewertet

Der europäische Hotelinvestmentmarkt hat sich in den vergangenen Jahren spürbar differenziert. Das eine, universell geeignete Hotelprodukt gibt es längst nicht mehr. Damit verändert sich auch die Grundlage, auf der Investitionsentscheidungen getroffen werden. Investoren entscheiden heute deutlich selektiver und beziehen dabei neben der Produktkategorie und dem Standort auch Faktoren wie das operative Modell, die Wettbewerbsfähigkeit oder ESG-Faktoren in ihre Entscheidungen ein.

Standortpräferenzen verschieben sich
Die Standortwahl spielt nach wie vor eine entscheidende Rolle für Investoren, wobei derzeit eine strukturelle Verschiebung im europäischen Hotelinvestmentmarkt zugunsten Südeuropas zu beobachten ist. Länder wie Spanien, Italien oder Portugal bieten aktuell ein strukturell stärkeres Fundament: die touristische Nachfrage ist höher, ebenso die Preisakzeptanz und es gibt deutlich mehr Flexibilität in der Entwicklung und Nutzung von Hotelkonzepten. Gleichzeitig sind die Risikoaufschläge attraktiv und die Liquidität in den Märkten ist hoch. Deutschland bleibt zwar ein Kernmarkt für Hotelinvestoren, aber Südeuropa bietet derzeit die besseren, operativ getriebenen Renditen und ein ausgeglicheneres Risikoprofil.

Doch die Zeiten, in denen sich Risiken ausschließlich über den Standort bewerten ließen, sind vorbei. Wer heute in Hotels investiert, muss den Betrieb viel stärker mitdenken. 

Operatives Verständnis als Grundlage 
Der Wert eines Hotels hängt heute stärker von der Pricing Power, dem individuellen Konzept und den Managementstrukturen ab, als vom Standort allein. Betreiberkonsolidierung, neue Hybridmodelle und technologiegetriebene Plattformen verschieben die Wertschöpfung massiv. Wer diese operative Logik nicht versteht, wird künftig Schwierigkeiten haben, Hotels richtig zu bewerten, zu entwickeln und langfristig wettbewerbsfähig zu halten. Damit rückt auch die Auswahl des Betreibers stärker in den Fokus. Langfristige Partnerschaften und eine enge Zusammenarbeit zwischen Hotelinvestor und Betreiber sind entscheidend, um Konzepte kontinuierlich weiterzuentwickeln und flexibel auf veränderte Gästebedürfnisse zu reagieren.

Für Investoren bedeutet das vor allem eines: Mehr Nähe zum operativen Geschäft zahlt sich aus. Sie ermöglicht einen direkten Blick auf die tatsächliche Leistungsfähigkeit eines Hotels und schafft die Grundlage für bessere Entscheidungen. Während klassische Core-Produkte mit langfristigen Pachtverträgen weiterhin für risikoaverse Investoren relevant bleiben, gewinnen hybride Managementstrukturen an Bedeutung. Ein strategischer Mix aus Miet- und Managementverträgen in einem Hotelportfolio ist insbesondere attraktiv für Investoren mit höherer Risikobereitschaft und entsprechendem Know-how.

Individuelle Nutzungskonzepte als Erfolgsfaktor
Parallel dazu haben sich die Anforderungen an Hotelkonzepte stark gewandelt: Gäste erwarten von einem Hotel heute viel mehr als nur ein Zimmer und die üblichen Dienstleistungen. In den gehobenen Kategorien erwarten die Gäste z.B. eine internationale und zugleich lokal geprägte Speisekarte des Restaurants, eine Auswahl an Willkommensgeschenken oder Vorschläge für Aktivitäten und Ausflüge. 

Während in der Vergangenheit ein einziges Hotelkonzept auf mehrere Standorte angewendet werden konnte, besteht die Philosophie heute darin, flexible und nachhaltige Konzepte zu entwickeln. So können Hotels besser auf veränderte Kundenanforderungen und unterschiedliche Preisakzeptanzen reagieren. Je nach Segment zeigt sich dies unterschiedlich stark: Im gehobenen Bereich gewinnt die standortspezifische Ausgestaltung deutlich an Bedeutung, während im Budgetsegment Standardisierung und Skalierbarkeit weiterhin zentrale Erfolgsfaktoren bleiben.

Ein erfolgreiches Hotelkonzept lässt sich daher – je nach Segment – nicht mehr beliebig skalieren, sondern muss auf das Nachfrageprofil der Zielgruppe abgestimmt sein. Dies erhöht zwar die Komplexität, schafft aber gleichzeitig eine klare Differenzierung im Markt und damit langfristige Wettbewerbsfähigkeit. Für Investoren sind daher die Qualität und die Anpassungsfähigkeit des Hotelkonzepts zentrale Auswahlkriterien.

ESG-Faktoren haben an Bedeutung gewonnen
Zu entscheidenden Werttreibern im Investmentprozess haben sich die ESG-Kriterien entwickelt. Käufer, Banken und Aufsichtsbehörden schauen genau auf CO₂-Risiken, was die Bewertungen spürbar beeinflusst. Ohne eine klare CO₂ Strategie wird ein operativ starkes Asset künftig schwerer finanzierbar und somit auch schwerer zu veräußern sein. ESG ist somit längst kein Nice to have mehr, sondern eine Notwendigkeit.

Nicht zuletzt spielt auch die Kapitalstruktur auf Investorenseite eine zentrale Rolle bei der Bewertung von Hotelinvestments. Sie bestimmt maßgeblich, wie viel Risiko getragen werden kann und wie stark der Fokus auf stabile Cashflows oder operative Wertsteigerung ausgerichtet ist. Eigenkapitalstarke Investoren agieren in der Regel risikoaffiner und können häufiger Value-Add-Strategien umsetzen, während fremdkapitalgetriebene Investoren eher auf Core- oder Core-Plus-Investments mit stabilen Erträgen setzen. Damit beeinflusst die Kapitalstruktur indirekt die Auswahl von Produkten und setzt den Rahmen für die jeweilige Investitionsentscheidung. 

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Erstveröffentlichung: FondsForum, Mai 2026