Lage, Lage, Lage

Hybrid Work, Homeoffice und steigende Mietpreise prägen weiterhin die Büromärkte in den großen deutschen Metropolen. Der Markt differenziert sich weiter in Gewinner- und Verliererstandorte aus: In zentralen Innenstadtlagen bleibt die Nachfrage nach Büroflächen hoch, ebenso die Zahlungsbereitschaft für Qualität, gute Erreichbarkeit und ein Umfeld mit spürbarem Mehrwert. Ältere Objekte in peripheren Lagen geraten dagegen immer stärker unter Druck.

In der Büroflächenvermietung kommt es immer stärker auf die Standort- und Objektqualität an. Der Büromarkt München zeigt diese Entwicklung besonders deutlich: In der City liegt die Leerstandsquote bei unter 2 Prozent, während der Gesamtmarkt rund 8,2 Prozent erreicht. Gleichzeitig hat die monatliche Spitzenmiete im ersten Quartal 2026 die Marke von 60 Euro pro Quadratmeter überschritten. Auch die Cityrandlagen zeigen sich stabil, während sich die Vermietungssituation im Umland deutlich schwieriger darstellt. Dort ist der Leerstand zuletzt spürbar gestiegen und liegt bei 14,7 Prozent.¹

Diese Situation ist kein Einzelfall. Die großen deutschen Büromärkte entwickeln sich zweitgeteilt. Während die Spitzenmieten in hochwertigen Teilmärkten weiter steigen, nimmt der Druck auf weniger attraktive Lagen zu. Damit gewinnen sowohl die Qualität des einzelnen Objekts als auch seine Einbindung in den urbanen Kontext weiter an Bedeutung.² 

Die Entwicklung wird mit „Flight to Quality“ bezeichnet: Unternehmen treffen ihre Standortentscheidungen bewusst, um ihre Beschäftigten auch in flexiblen Arbeitsmodellen wieder stärker ins Büro zu holen. Dafür reicht der Schreibtischplatz alleine nicht mehr aus. Gute Erreichbarkeit, Repräsentativität, Gastronomie, kurze Wege, urbane Dichte und hochwertige Ausstattung werden zu entscheidenden Produktivitäts- und Standortfaktoren. Zentrale Lagen bleiben daher gefragt, auch bei hohen Mietniveaus.

Für Eigentümer älterer Immobilien in peripheren Lagen steigt dagegen das Risiko. Anschluss- und Neuvermietungen sind zunehmend nur noch mit spürbaren Abschlägen möglich. Cashflows, Bewertungen und Finanzierungen geraten stärker unter Druck.

Für Investoren bedeutet das: Lage und Gebäudequalität gewinnen weiter an Bedeutung für Investmententscheidungen. Core-Objekte profitieren von einer robusten Nachfrage und hoher Liquidität am Investmentmarkt. In weniger zentralen Lagen sind hingegen zusätzliche Mittel für Modernisierung oder Umnutzung einzuplanen und es ist mit längeren Halte- und Vermarktungszyklen zu rechnen. 

Mit der zunehmenden Spreizung steigen auch die Bewertungsunterschiede zwischen Core- und Non-Core-Immobilien. Während Spitzenlagen stabile Rendite- und Vermietungsperspektiven bieten, wächst in peripheren Standorten das Risiko struktureller Wertabschläge. Je stärker Unternehmen Büroflächen an Produktivität, Arbeitgeberattraktivität und Aufenthaltsqualität messen, desto mehr festigt sich die Innenstadt als bevorzugter Arbeitsort. Gute Adressen bleiben knapp, während durchschnittliche Objekte austauschbarer werden.

¹https://www.cbre.de/insights/figures/m%C3%BCnchen-b%C3%BCromarkt-q1-2026

² https://gif-ev.com/produkt/gif-cres-consensus-bueromarktprognose-1-2026/#publikation-details
https://www.haufe.de/immobilien/investment/gifcres-spitzenrenditen-an-buerohochburgen_256_306864.html

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Erstveröffentlichung: Exxec-News, August 2026