02.11.2026

Wer nicht klagt wird reguliert

Uwe Bottermann, Rechtsanwalt und Partner, Bottermann Khorrami

Das könnte gehen – so oder so ähnlich darf man sich den Ursprung zahlreicher Gesetze und Verordnungen zur Regulierung des Berliner Mietwohnungsangebotes und zur Sicherung einfach ausgestatteter Wohnungen vorstellen. Denn wo ein Wille ist, da ist ein Weg und wenn nicht, dann muss man ihn schaffen und gegebenenfalls warten, bis jemand eine eventuell erforderliche Straße baut.

Beispielhaft dafür ist die Geschichte des Vorkaufsrechts. Aktuell hoffen LINKE, GRÜNE und SPD, dass auf Bundesebene das Baugesetzbuch geändert wird – so dass es wieder als eigenständiges Instrument im Kampf gegen steigende Bodenrichtwerte, Grundstückskaufpreise, Mieten und Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen genutzt werden kann.

Zur Erinnerung: Berliner Bezirke haben zwischen 2015 und 2021 in über 800 Fällen die Ausübung des Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten geprüft und in mehr als 80 Fällen wurde es tatsächlich ausgeübt, in weiteren knapp 400 Fällen schlossen die Käufer Abwendungsvereinbarungen mit den Bezirken, um die Ausübung zu vermeiden. ¹

Begründet wurde die Ausübung des Vorkaufsrechts zumeist allgemein, mit einem Hinweis auf das Risiko, dass Mieter durch anzunehmende Sanierungsmaßnahmen verdrängt werden könnten. Dadurch wurden Käufer pauschal verdächtigt, Mieter aus den jeweiligen Häusern „heraussanieren“ zu wollen.

Berliner Gerichte haben diese Praxis über mehrere Jahre bestätigt. So schrieb beispielsweise das OVG Berlin-Brandenburg Ende 2019 in einer Urteilsbegründung (OVG 10 B 9.18), „dass das Grundstück H... mit seinen Mietwohnungen in einer stadträumlichen innerstädtischen Lage belegen ist, in der zu befürchten ist, dass die Zusammensetzung der sozialgemischten Wohnbevölkerung durch Verdrängung einkommensschwächerer Gruppen der Wohnbevölkerung nicht erhalten wird“. Ferner gebe „der vereinbarte relativ hohe Kaufpreis von 3... EUR […] Anhaltspunkte für zu befürchtende erhaltungswidrige Entwicklungen.“ ²

Erst das Bundesverwaltungsgericht hat diese Praxis zwei Jahre später beendet. Kern der Entscheidung war die Feststellung, das kommunale Vorkaufsrecht für ein Grundstück dürfe von der Gemeinde nicht auf der Grundlage der Annahme ausgeübt werden, dass der Käufer in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen werde.

Ähnlich vorgreifend wie die Ausübung des Vorkaufsrechts war auch die Gesetzgebung zum von der Berliner SPD entwickelten Mietendeckel. Die Eckpunkte des Gesetzes wurden unter Federführung der Stadtentwicklungssenatorin Kathrin Lompscher definiert und im Juni 2019 beschlossen. Sie beinhalteten Mietobergrenzen zwischen 3,92 Euro und 9,80 Euro je Quadratmeter abhängig von Baujahr und Ausstattungen der Wohnung und die Absenkung von Mieten, die mehr als 20 Prozent über den Obergrenzen lagen. Das Gesetz selbst wurde im Februar 2020 in Kraft gesetzt und mehr als ein Jahr später im April 2021vom Bundesverfassungsgericht gekippt, weil das Land Berlin nicht über die erforderliche Gesetzgebungskompetenz verfügt, ein solches Gesetz überhaupt zu erlassen.

Noch fünf Jahre später feiert Katrin Schmidberger, die bis dato für die GRÜNEN im Ausschuss für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen im Berliner Abgeordnetenhaus saß, den Mietendeckel als „juristisches Neuland“, das betreten wurde, „um die Menschen in unserer Stadt so gut wie möglich vor Verdrängung aus dem eigenen Zuhause zu schützen, aber auch um das Primat der Politik wiederherzustellen.“

Tatsächlich hat der Mietendeckel die Zahl der Mietwohnungsangebote in Berlin etwa halbiert – was GRÜNE, LINKE und SPD, wie schon beim Vorkaufsrecht, nicht davon abhält, weiter zu experimentieren. Jüngstes Beispiel ist die Praxis der Berliner Bezirke die möblierte befristete Vermietung von Wohnungen, die zuvor unbegrenzt vermietet worden sind, als Nutzungsänderung zu definieren und damit in Milieuschutzgebieten unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Auch hier bekommt die Verwaltung erst einmal Recht.

Der Bezirk dürfe die möblierte Vermietung auf Zeit, wie sie die Klägerin praktiziere, untersagen. Diese sei grundsätzlich geeignet, die ansässige Wohnbevölkerung zu verdrängen. „Denn die nach ihrem Geschäftsmodell vermieteten Wohnungen stünden etwa Haushalten mit Kindern und einkommensschwachen Haushalten, die das konkrete Milieuschutzgebiet prägten, nicht mehr zur Verfügung. Insoweit entfalte die Nutzungsänderung verdrängende Wirkung und laufe den Zielen der Milieuschutzverordnung zuwider“, argumentiert die 19. Kammer des Berliner Verwaltungsgereichts (VG 19 K 95/26).

Die Frage, ob die möblierte Wohnungsvermietung auf Zeit bauplanungsrechtlich gedeckt sei, spielt nach Auffassung des Gerichts milieuschutzrechtlich keine Rolle. Das wäre dann auch der Punkt, an dem das Urteil angreifbar sein dürfte. Denn gewohnt wird ja weiterhin. Bis diese Rechtsfrage endgültig geklärt ist, weist das Urteil den Weg für weitere Einschränkungen der vorübergehenden Vermietung sowie zu Untersagungsverfügungen und empfindlichen Bußgeldern. Und es wird wiederum einige Zeit dauern, um abschließend festzustellen, ob sich aus dem Milieuschutz unterschiedliche Kategorien von Wohnen ableiten lassen. Bis dahin werden wohl noch einige weitere Angebote wieder vom Markt genommen und wirtschaftliche Einbußen hingenommen werden müssen. Und auch manche Auswirkungen widerrechtlicher Eingriffe, wie die im Zuge angekündigter Vorkaufsrechtsausübungen abgeschlossenen Abwendungsvereinbarungen, blieben rechtsgültig (OVG 10 B 6/25). Eigentümer, die auf Modernisierungen und Mietanpassungen verzichten, werden nun auf Jahre zusehen müssen, wie sich Wohnungsmarkt und -ansprüche an ihren Häusern vorbeientwickeln.

Der zeitliche Versatz zwischen der Inkraftsetzung und der möglichen gerichtlichen Korrektur einer Regelung ist die Grundlage für den „Erfolg“ zahlreicher wohnungspolitischer Maßnahmen in Berlin. Dass diese Taktik aus dem Versuchslabor künftig auch weiter angewandt werden wird, zeichnet sich bereits in den Programmen der Parteien zur jüngsten Wahl zum Abgeordnetenhaus ab. GRÜNE und LINKE planen darin die Einführung von Sozialquoten in der Bestandsvermietung. Die Chance, dass ein solcher Eingriff in die Eigentumsrechte in höherer Instanz zurückgenommen werden wird, stehen nicht schlecht, weil dadurch beispielsweise auch Bankenfinanzierungen tangiert werden. Bis es so weit ist, wären allerdings viele Wohnungen unterhalb der ursprünglich kalkulierten Miete vermietet. Und die wirtschaftlichen Einbußen ließen sich nicht mehr korrigieren.

Vorkaufsrechte, Mietendeckel, die Einschränkung der befristeten möblierten Vermietung und die absehbare Einführung von Sozialquoten in der Bestandsvermietung senken unmittelbar die Wohnkosten nur für einige Mieter. Effektiv wirksam sind diese Instrumente vor allem aber als Investorenschreck, indem sie Investitionen unwirtschaftlich machen und Marktpreise sowie einen Anstieg des Mietniveaus verhindern.

Allerdings geschieht dies meist zu Lasten der Angebotsquantität und -qualität. Das heißt: Die Strategie, Investoren und Eigentümer zu regulieren, funktioniert nur so lange, wie diese bereit sind, auch unter schwierigen Umständen in Berliner Wohnraum zu investieren. Sinkt diese Bereitschaft, geht zunächst der Neubau und in einem weiteren Schritt die Qualität der Bestandswohnungen zurück.

Letzteres definiert dann auch die wirtschaftliche Grenze des Berliner Weges der Wohnungsmarktregulierung. Sie funktioniert nur so lange, wie die Mieter bereit sind, im Substandard zu leben, Handwerkerleistungen selbst zu erbringen und nicht zahlreiche Wohnungen aufgrund von Sicherheitsmängeln vom Markt genommen werden müssen. Dies könnte angesichts steigender Lohn- und Materialkosten sowie von höheren Sicherheitsanforderungen sehr schnell der Fall sein.

Dennoch ist die Strategie linker Berliner Regierungen namentlich für größere Städte interessant. Denn sie stehen vor der Herausforderung, auch einkommensschwächeren Haushalten eine angemessene Wohnung bieten zu müssen. Darüber hinaus ist Wohnungsbau als Entlastungsmöglichkeit für die städtischen Mietwohnungsmärkte kosten- und personalintensiv, während Regulierung lediglich ohnehin vorhandene Kapazitäten beansprucht. Zudem wählt die Bevölkerung größerer Städte großteilig grün bzw. links, so dass in der Regel wenig Überzeugungsarbeit geleistet werden muss. Und nicht zuletzt dauert es immer einige Zeit, bis die Gerichte überzogene Eingriffe in Eigentumsrechte korrigieren, so dass selbst im Zweifelsfall Fakten geschaffen sind oder es Anlass und Möglichkeiten für neue Reglementierungen gibt.