Logistik und Immobilien 2025

Stabilität trotz Unsicherheit

Erscheinungstermin: Oktober 2025

Herausgeber: BREMER SE, bulwiengesa AG, GARBE Industrial GmbH & Co. KG, Savills Immobilien BeratungsGmbH

In einem Umfeld gekennzeichnet durch geopolitische Spannungen, Konjunkturabkühlung und Lieferkettenunsicherheiten stellt sich die Frage, wie robust der deutsche Logistikimmobilienmarkt diesen Herausforderungen widerstehen kann. Die Studie analysiert, inwieweit Projektentwicklungen, Investitionsvolumina, Bestandsstruktur und neue Nachfragetreiber resiliente Impulse setzen und welche Segmente künftig Chancen bieten. Sie legt dar, wie sich Angebot und Nachfrage unter andauernden Unsicherheiten verschieben, und identifiziert Faktoren, die über Erfolg oder Risiko in der Logistikimmobilienklasse entscheiden. Unter dem Titel „Logistik und Immobilien 2025 – Stabilität trotz Unsicherheit“ untersuchen bulwiengesa, BREMER, GARBE Industrial und Savills gemeinsam diese Dynamiken.

Die wichtigsten Erkenntnisse im Überblick:

1. Erholung des Fertigstellungsvolumens trotz volatilen Rahmenbedingungen
   Nach einem Rückgang 2024 auf rund 4,29 Mio. m² wird für 2025 ein Anstieg auf etwa 5,17 Mio. m² prognostiziert – teils durch Verschiebungen aus dem Vorjahr bedingt. Für 2026 wird ein solides Niveau von etwa 4,86 Mio. m² erwartet. Baustopps bleiben mit nur rund 0,7 % weiterhin die Ausnahme – ein Zeichen der hohen Planungskontinuität in der Assetklasse.

2. Bestands- und Modernisierungsdruck: Deutschland als Hotspot im Wandel
   Deutschland verfügt über einen funktionalen Logistikbestand von ca. 167 Mio. m². Rund 27 % des Bestands sind maximal zehn Jahre alt – Ausdruck einer massiven Modernisierungswelle hin zu hoch automatisierten, ESG-konformen Logistikzentren. Die Transformation von klassischen Lagerhallen hin zu Next‑Generation‑Logistikgebäuden gilt als zentraler struktureller Treiber.

3. Konzentration unter Projektentwicklern und starke Rolle der Eigennutzer
   Der Markt der Logistikentwicklungen bleibt stark konzentriert: Panattoni führt mit rund 2,08 Mio. m² im Zeitraum 2020–2025 die Rangliste an, gefolgt von GARBE Industrial (1,64 Mio. m²) und VGP (1,38 Mio. m²). Zudem sind unter den Top‑Entwicklern vermehrt Eigennutzer aus Handel und Logistikdienstleistung vertreten – etwa EDEKA, Deutsche Post DHL oder Amazon.

4. Regionale Divergenzen & Bedeutung der Peripherie
   Die Logistikregion Rhein‑Ruhr behauptet sich mit ca. 1,60 Mio. m² Fertigstellungen (2020–2025) knapp vorn vor Berlin (1,56 Mio. m²) und Halle/Leipzig (1,43 Mio. m²). Besonders bemerkenswert: der Peripherie-Anteil am Entwicklungsvolumen hat sich von 30 % auf etwa 36  % erhöht, womit auch außerhalb klassischer Cluster verstärkt Projekte realisiert werden.

5. Stabilisierung am Investmentmarkt trotz Volatilität
   Im Jahr 2024 wurden ca. 6,9 Mrd. € Gesamtvolumen im Gewerbeimmobilienbereich erzielt, davon rund 4,3 Mrd. € allein in Logistikimmobilien (~ 63 %). Im 1. Halbjahr 2025 entfielen etwa 1,7 Mrd. € auf Logistik (von insgesamt 2,3 Mrd. €). Die Spitzenrenditen stabilisieren sich, was auf eine weitgehend abgeschlossene Preisfindungsphase hindeutet.

6. Neue Nachfragetreiber: Verteidigungssektor & internationale Player
   Neben klassischen Treibern wie E‑Commerce treten neue Nachfrageimpulse hervor – besonders aus dem Verteidigungssektor, mit einem prognostizierten Flächenbedarf von 2,2–3,8 Mio. m² bis 2030. Gleichzeitig drängen chinesische E-Commerce-Anbieter stärker in den deutschen Markt und erhöhen den Flächenbedarf weiter.

7. Herausforderungen: Kosten, Finanzierbarkeit & ESG-Anforderungen
   Baukostensteigerungen, volatile Inputpreise und steigende ESG-Anforderungen gelten als zentrale Risiken. Eine erfolgreiche Projektvermarktung ist zunehmend an ESG-Konformität gekoppelt – ohne diese Kriterien ist Zugang zu Finanzierungen und Investoren kaum möglich. Zudem ist das Verhalten der Nutzer abwartend: Mietvertragsverlängerungen dominieren, und Investitionsentscheidungen werden oft verschoben.